На VI Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании», в рамках сессии, посвященной управлению рисками в строительстве, генеральный директор АО «КТБ ЖБ» Артем Давидюк поделился выводами об опыте первых лет реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов в столичном регионе.
Основанием для предварительных результатов стала статистика, полученная во время капитального ремонта восьми жилых домов в ЮАО столицы, сопровождение которого осуществляло «КТБ ЖБ».
«Программа капитального ремонта жилых многоквартирных домов в г. Москве путем привлечения средств с владельцев квартир была принята в конце 2014 года, – рассказывает руководитель «КТБ ЖБ». – Рассчитанная на 30 лет, она уже позволила обеспечить положительную динамику устранения накопившихся «недоремонтов» инженерных систем, а к 2044 году обещает свести этот показатель к нулю».
Существующая система планирования ремонтов имеет бальную систему, что позволяет наиболее эффективно выявлять проблемные дома и отдельные инженерные системы и конструкции, требующие незамедлительного ремонта. В Москве данная программа была принята позже других регионов и скорректирована на основе выявленных там плюсов и минусов. Однако вместе с неоспоримыми преимуществами был выявлен ряд не до конца продуманных моментов. Они обнаруживаются главным образом на стадии реализации ремонта, не позволяя подрядчикам закончить работы в срок и с надлежащим качеством, и связаны с низким качеством разрабатываемой проектной документацией.
«Согласно сложившейся практике, проектно-изыскательские работы проводятся одной организацией, а ремонтные работы выполняет другая компания – генеральный подрядчик, что зачастую усложняет процесс ремонта», – объясняет Артем Давидюк.
Опыт показывает, что компании, выигравшие тендер только на обследование и проектирование капремонта (без выполнения физических работ), очень часто допускают неточности и несоответствия в разрабатываемых проектах. По факту, не проводятся проверочные вскрытия конструкций, не выполняются обмерные работы, не учитываются пожелания и жалобы жителей на существующие проблемы. Нередко обследование происходит «заочно», без возможности доступа в квартиры, поскольку этот доступ ограничен правами жильцов.
Среди основных проблем Артем Давидюк отметил несоответствие проектной документации разделов АР, КР и «Инженерные системы» фактической планировке внутренних общедомовых помещений, а также расхождение проектной документации раздела ПОР (проект организации ремонта) в части этапности проведения работ с фактической возможностью выполнить ее качественно и в срок (не учитываются периоды отопительного сезона, сезонность проведения кровельных и фасадных работ с фактической датой выхода подрядчика на площадку).
Кроме того, сметы на капитальный ремонт часто не учитывают всего объема необходимых работ, и уже в процессе ремонта выявляются скрытые работы, не отмеченные в смете. При этом допущенные ошибки приходится исправлять генеральному подрядчику за свой счет.
Наиболее оптимальным решением данной ситуации глава «КТБ ЖБ» видит в том, что для действительно эффективной реализации программы капремонта необходимо внедрение системы по выбору одного подрядчика на весь комплекс работ. Ведь в текущей ситуации сторонние проектировщики практически не несут ответственности за дальнейшее качество и экономику ремонтных работ.
«Для повышения качества проектирования начиная с 2017 г. Фонд капитального ремонта г. Москвы ввел новую систему комплексного выполнения работ, в которой с помощью одной компании планируется проведение и проектирования, и ремонтных работ при заранее определенной цене контракта. И мы считаем это наиболее эффективным выходом из сложившейся ситуации», – резюмирует Артем Давидюк.
