Недвижимость может быть одним из лучших и надежных вложений, которые вы можете сделать, и в условиях сверхнизких ставок по ипотечным кредитам и неопределенности на фондовом рынке вложение средств в недвижимость действительно очень привлекательно.
Если вы планируете инвестировать в немецкую недвижимость, это руководство может помочь с основными первыми шагами:
1) Знай, почему ты хочешь купить! Зарабатывать деньги? Правильно!
Нужно подумать, кому вы будете сдавать свою недвижимость. Если, например, вы хотите сдать в аренду краткосрочную меблированную квартиру корпоративным клиентам, тогда покупка в Шверине (Schwerin) или Дессау (Dessau) может оказаться не лучшим выбором. Франкфурт (Frankfurt), Мюнхен (Munich) или Дюссельдорф (Düsseldorf) были бы лучше для этого типа арендаторов.
Знание того, кому вы хотите сдавать квартиру, поможет вам выбрать арендаторов и правильные районы, чтобы максимизировать вашу потенциальную выгоду.
2) Исследуйте рынок.
Прежде чем вы начнете искать недвижимость, сначала изучите области, где вы наметили приобретение. Само собой, расширение населения и наращивание инфраструктуры — это положительные факторы для большинства инвесторов в недвижимость.
Подумайте, подходит ли ваш тип арендатора местному транспортному сообщению, магазинам, школам и культурным объектам, и может ли этот район продолжать привлекать больше людей для проживания.
Всегда стоит проконсультироваться с местными агентами по недвижимости, а также с онлайн-порталами, такими как Immobilienscout24.de или immowelt.de и т. д., чтобы определить, подходит ли этот район под ваши критерии. Местные банки и застройщики также могут быть хорошим источником информации.
3) Местоположение.
Успех инвестирования в недвижимость очень зависит от того, где именно вы покупаете. Речь идет не только о правильной стране, городе, курортной зоне или правильном кондоминиуме, но даже о покупке на правильной улице. Например, если вы хотите купить «краткосрочную» меблированную квартиру в Мюнхене, вы должны убедиться, что вы находитесь не дальше, чем в двух кварталах от станции метро. Если вы хотите купить в одном из лучших районов Мюнхена, вы увидите, что для выбора у вас останется только несколько улиц.
Успех в инвестировании в недвижимость зависит не от удачи, а от тщательного исследования. Покупка лучшего места для ваших инвестиционных потребностей принесет дивиденды.
4) Проверьте свои финансы.
Стоимость покупки немецкой недвижимости может быть высокой:
Нотариальные сборы (нотариус) = 2%;
Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) = 3,5-6,5% в зависимости от региона;
Комиссия агента по недвижимости (Маклер) = от 3 до 6% плюс НДС в зависимости от региона и, как правило, оплачивается покупателем;
Большинству немецких банков-кредиторов нравится видеть, что вы можете покрыть эти расходы самостоятельно.
Если вы покупаете недвижимость для получения дохода от аренды, сравните цены на объекты с типичной арендной платой, чтобы рассчитать свою прибыль. Просчитайте, что вы можете нести все расходы на содержание недвижимости, если вдруг так случится, что ваше имущество будет пустовать какое-то время без арендатора.
Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, рассмотрите расходы на техническое обслуживание и ремонт — окна, электропроводка, сантехника и т. д., — которые могут скоро появиться. Если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, очень важно проверить, какие сбережения (Rücklage) отражены в балансовом отчете (Jahresabrechnung) в отношении предстоящих или прогнозируемых затрат.
5) Получите лучшую ипотечную сделку.
Целесообразно проверить как можно больше вариантов финансирования. Никогда не соглашайтесь на то, что может предложить ваш собственный банк или первый попавшийся банк.
Подумайте, на какой срок вы хотите взять кредит, чтобы обсудить это с независимым консультантом по ипотеке.
Помните, что проверка вашего финансирования для вас ничего не будет стоить!
Когда открылась хорошая возможность — не медлите.
С процентными ставками, очень близкими к отрицательным для вкладчиков в Германии, вы будете не единственным инвестором, ищущим идеальную недвижимость.
В таких городах, как Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф и т. д., спрос на хорошую центральную недвижимость настолько высок, что продавцы часто устраивают частный аукцион.
Сначала проведите исследование, в том числе поговорите с независимым консультантом по ипотеке и местными агентами по недвижимости. Если это возможно, то попытайтесь забронировать недвижимость до получения финансирования.
6) Налоговые льготы *
Любой инвестор в недвижимость, независимо от того, где он живёт, должен всегда делать соответствующую квалифицированную налоговую консультацию перед покупкой.
Германия предлагает интересные налоговые льготы для инвесторов, которые покупают жилую недвижимость.
Большинство входных затрат могут быть списаны либо в созданном году, либо в течение ряда лет в зависимости от суммы этих затрат. Это может включать в себя проценты по кредиту, нотариус, маклер, а также расходы на ремонт.
Существует также большой стимул в виде списания амортизации в размере 2% годовых в течение 50 лет от покупной цены физического имущества (не земли) для объектов, построенных после 31 декабря 1924 года. Здания, построенные до этой даты, амортизируются на уровне 2,5 % годовых в течение 40 лет.
Любая прибыль от продажи жилой инвестиционной единицы не облагается налогом, если собственность удерживается не менее десяти лет.
* Пожалуйста, обратите внимание: Karlin-Expert не является налоговыми консультантом, и приведенный выше отрывок не следует воспринимать как толкование какой-либо налоговой рекомендации. Все инвесторы должны обратиться за квалифицированной налоговой консультацией перед инвестированием.
7) Рассмотрим негативные моменты.
Покупка недвижимости в качестве инвестиции может подходить не всем. Подумайте, сможете ли вы вложить свои деньги с долгосрочной перспективой и что может произойти, если цены упадут или арендаторов будет сложно найти.
Ваш немецкий язык достаточен для общения с немецкой бюрократией?
Многие, но не все проблемы могут быть решены заранее путем тщательного планирования. Поговорите с профессионалами на рынке и помните, что использование авторитетного и рекомендуемого агента по недвижимости может быть действительно в помощь.
Насколько заняты вы будете?
Некоторые инвесторы недвижимости сами управляют всеми повседневными заботами, но многие отдают это агенту.
Если вы решаете вопросы самостоятельно, не забывайте увеличивать арендную плату каждый раз, когда это возможно по закону. Если вы этого не сделаете, вы можете серьезно ограничить цену вашей недвижимости в случае продажи, особенно если у вас есть арендатор, который не хочет переезжать во время продажи.
Если, как и многие люди, вы используете агента по недвижимости, изучите несколько предложений. Какие услуги вы получите и за какую плату? Помните, что наличие хорошего агента по недвижимости может быть большим плюсом.
8) Перспектива рынка недвижимости Германии.
После десятилетий бездействия цены на недвижимость в ключевых местах в Германии в настоящее время растут. Во многом это связано с очень низкими ставками по ипотечным кредитам и общим разочарованием ставок по депозитам в банках. То есть у недвижимости действительно почти нет конкурентов на рынке инвестирования. Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную, высокодоходную недвижимость.
Как долго Германия будет оставаться в этом режиме, предсказать сложно. Во многих городах наблюдается резкий рост населения, но не хватает места для расширения жилой недвижимости. Это приводит к росту цен на аренду и недвижимость. А эти факторы всегда играют на руку для тех, кто хочет купить недвижимость в ключевых местах в этой стране!
