Рынок складов в Московском регионе демонстрирует самые позитивные показатели среди сегментов коммерческой недвижимости. Как полагают в компании «Ориентир», в 2019 году спрос на склады почти в 2 раза превысит предложение, в результате чего доля свободных площадей снизится до 4%.
В 2018 году объем спроса на складские помещения в Московском регионе составил порядка 1,7 млн кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю рынка. Спрос превысил предложение более чем в два раза. Главным драйвером развития сегмента стала розничная торговля. На ритейл приходится более 50% сделок, совершенных в прошлом году. По мнению экспертов компании «Ориентир», в 2019 году спрос на складские помещения со стороны ритейла останется высоким, причем, в первую очередь, за счёт усиления продаж через онлайн-каналы, в том числе путём различных партнёрских схем с онлайн-компаниями. В любом случае, такие расширения приводит к необходимости дополнительных складских и фулфилмент площадей.
Так, уже в 2018 году доля интернет-компаний, а также доля интернет-операций омни-канальных ритейлеров в портфеле «Ориентира» почти достигла 50%. В том числе, 122 тыс. кв. м в комплексе компании «Ориентир Север 1» арендовал Ozon, что стало крупнейшей арендной сделкой за всю историю развития рынка складской недвижимости в России.
Свои планы по расширению количества складов в 2019 году уже озвучили такие интернет-гиганты, как Alibaba, Mail.Ru Group и другие. В целом, согласно существующей информации, в этом году планируется построить порядка 600 тыс. кв. м складов. При этом объем спроса традиционно ожидается более чем 1,2 млн квадратных метров т. е. превысит предложение в 2 раза.
Таким образом, трендом 2019 станет усиление дефицита свободных площадей. Уже сейчас вакансия снизилась до 6% и продолжает снижаться. К концу 2019 года она составит 4%.
«Высокий объем поглощения последние несколько лет и крайне низкое предложение современных спекулятивных площадей создают потенциал для роста арендных ставок. По нашим прогнозам, в текущем году они поднимутся на 10% и более», - комментирует Андрей Постников управляющий директор компании «Ориентир».
Тенденция сокращения свободных площадей обусловлена преобладанием проектов, построенных под конкретных заказчиков. Так, в структуре сделок ГК «Ориентир» проекты в формате built-to-suit составили 60%. В том числе, одним из крупнейших складских комплексов 2018 года стал онлайн-гипермаркет «Утконос» (69 тыс. кв. м), реализованный девелопером. В 2019 году тенденция продолжится: большинство новых проектов будут построены в формате built-to-suit. Тем не менее, повышение спроса на рынке заставляет некоторых игроков задумываться о создании новых объектов и в спекулятивном формате. И если в 2019 году эта тенденция еще не будет столь ощутимой, то в 2020-2021 годах статистика может уравняться.
«Несмотря на то, что спрос на рынке существенно превышает предложение, конкуренция между игроками высока, поэтому качество складских проектов с годами растет. В частности, для арендаторов важны технологичность и энергоэффективность складских комплексов, которые позволяют им экономить на эксплуатационных расходах. Например, наши клиенты «Окей», «X5 Retail Group», «Утконос» и другие выбрали нас, в том числе, потому что широкое внедрение энергоэффективных технологий в наших парках позволяет сэкономить на коммунальных платежах до 50%», - заключает Андрей Постников.
