В период с января по ноябрь 2010 г. доля качественных объектов офисной недвижимости, расположенных за ТТК, незначительно уменьшилась, в то время как доля объектов в зоне СК ― ТТК возросла. Однако по итогам года аналитики компании «НДВ Недвижимость» ожидают более контрастной динамики: доля офисной недвижимости внутри ТТК возрастет на 1,2 процентных пункта, в основном благодаря росту доли объектов, расположенных в пределах СК ― ТТК.
Данная динамика обусловлена, в том числе, вводом в 2010 г. большого количества крупных объектов внутри ТТК, строительство которых было заморожено в период кризиса. Таким образом, в 2009 г. можно было наблюдать значительный рост доли объектов за пределами ТТК в объеме нового строительства (около 67%). Однако в 2010 ― 2011 гг. можно ожидать, что большая часть нового строительства (55 ― 60%) будет введена внутри ТТК.
Таким образом, проследив динамику ввода новых объектов по годам, можно отметить, что после значительного сокращения доли объектов внутри ТТК в 2008 ― 2009 гг. (до 49,2%), в 2010 ― 2011 гг. можно прогнозировать ее рост (до 50 ― 51%).
В ЦАО по-прежнему сосредоточено наибольшее количество качественной офисной недвижимости ― 4,5 млн. кв.м. (GBA), что составляет порядка 39% рынка.
На втором и третьем месте по количеству офисной площади находятся САО и ЮАО — 1,7 и 1,5 млн. кв.м. соответственно. Стоит отметить, что за 2009 ― 2010 гг. объем офисных площадей в этих округах увеличивался более динамично, таким образом, их доля в общей структуре рынка увеличилась на 1―2%.
К малонасыщенным качественными офисными площадями округам можно отнести ЮЗАО и СВАО, где сосредоточено по 5% рынка г. Москвы. Однако объемы рынка СВАО и ЮЗАО с 2008 г. по декабрь 2010 г. выросли примерно на 37% и 28% соответственно.
Дефицит офисных площадей наблюдается в СЗАО, где объем предложения в качественных бизнес центрах на сегодняшний день практически не изменился с 2008 г. и составляет порядка 340 тыс. кв.м. соответственно.
Однако стоит отметить, что за последние несколько лет доля ЦАО в общем объеме предложения сократилась и составила в декабре 2010 г. 39% против 40% в 2008 г., так как девелоперы все чаще строят крупные бизнес центры «А» и «В+» класса за пределами Садового кольца. Кроме того, по нашим прогнозам, в 2011 г. уменьшение доли ЦАО будет незначительным, так как в 2009 ― 2010 гг. девелоперы с осторожностью подходили к реализации новых проектов и отдавали предпочтение только объектам с отличной локацией.
На сегодняшний день наибольшая доля рынка качественной офисной недвижимости г. Москвы приходится на сегмент класса «В+» ― около 39%, в то время как площади введенных объектов классов «А+» и «А» совокупно составляет около 28%.
Благодаря рекордно высокому вводу объектов класса «А», запланированному на 2010 г., их доля в общем объеме рынка г. Москвы по итогам года, по прогнозам аналитического департамента компании «НДВ Недвижимость», увеличится на 3 ― 4 процентных пункта и составит около 30%.
Наибольшая доля объектов класса «А» сосредоточена в зоне БК ― СК (63,4%). В то время внутри БК объекты класса «А» составляют 58,3% рынка, а в зоне СК ― ТТК ― 42,2%. За пределами ТТК наибольшую долю рынка составляют объекты класса «В» («В+» и «В-» совокупно) ― около 89%.
* Качественные объекты офисной недвижимости ― это бизнес центры и многофункциональные комплексы с офисной составляющей класса «А+», «А», «В+»
и «В-».
Здесь и далее приняты следующие сокращения основных кольцевых магистралей г. Москвы:
БК — Бульварное кольцо; СК — Садовое кольцо; ТТК — Третье транспортное кольцо; МКАД — Московская кольцевая автомобильная дорога.
GBA ― Gross Building Area — общая площадь здания.
