Обзор рынка офисной недвижимости: 1 квартал 2011 года

За первый квартал 2011 года на офисном рынке укрепились все те тенденции, которые наблюдались в конце прошлого года. Очередных резких потрясений не произошло, рынок продолжил восстанавливаться, хотя о полном оздоровлении говорить еще рано. По данным аналитиков Управляющей компании «Фрагра» объемы сделок на данном рынке выросли. Если в 1 кв. 2010 года 70% сделок заключались на площади менее 2 000 кв.м, то в этом году больше половины сделок заключены на площади 3 000 кв.м и больше. Кроме того, наблюдается и рост арендных ставок (4-7% в 1 кв. 2011).

«Главное сообщение, которое можно прочитать на рынке в этом году — банки уже готовы кредитовать девелоперские проекты. Впрочем, пока работа идет со старыми партнерами, - считает Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». - Например, с начала этого года Система-ГАЛС получила целевое финансирование от ВТБ для реализации ряда замороженных проектов, ПИКу удалось добиться от Номос-банка рефинансирование задолженности».

Также по данным экспертов компании «Фрагра» за последнее время наблюдались инвестиционные сделки. Тем не менее, на рынке, по-прежнему, преобладают случаи покупки «под себя». При этом стоит отметить, что количество предложения сокращается. Так, например, компания «Ростелеком», хотя публично заявила о готовности приобрести офисное здание, пока еще находится в поиске.

Были разморожены многие масштабные проекты, приостановленные в начале кризиса на бумажной стадии. Например, возобновлена работа над проектом многофункционального комплекса "City Palace" (девелоперы "Интеко" и "Снегири Девелопмент") площадью около 170 тыс. кв. м, из которых 80 тыс. кв. м будут занимать офисные помещения. Компания Bosch приступила к строительству собственной российской штабквартиры в Химках (участок под проект был подобран еще до кризиса). В очередной раз возобновлена работа МФК "Царев Сад" на Софийской набережной (это, пожалуй, самый известный долгострой в России нового времени, проекту уже десять лет).

Оказал свое влияние на рынок и запрет Московского правительства на строительство офисов. Это незначительно подстегнуло спрос, однако, о серьезном влиянии на рынок можно говорить только в более длительной перспективе, когда станет отчетливо виден дефицит новых проектов.

Сначала года было поглощено порядка 160 тыс. кв. м. Среди основных сделок можно выделить следующие:

- покупка башни «Федерация» ВТБ,

- «Гринатом» взял в ареду целиком офисное здание на Павелецкой набережной площадью 13 500 кв.м.

- «Уралвагонзавод» купил БЦ «Якиманка» площадью порядка 8 500 кв.м.

Бросается в глаза, что объемы сделок выросли. Если в первом квартале прошлого года 70% сделок заключались на площади менее 2 000 кв.м, то в этом году больше половины сделок заключены на площади 3 000 кв.м и больше.

Как отмечают в УК «Фрагра», первый квартал текущего года оказался относительно результативным в плане ввода в эксплуатацию новых офисных площадей. За отчетный период качественный офисный фонд Москвы вырос практически на 190 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что фактически было введено в эксплуатацию только 100 тысяч квадратов, оставшиеся площади -плод затянувшихся согласований. Многие объекты были построены еще в прошлом году, просто затянулась процедура прохождения госкомиссии.

Из числа объектов, которые были завершены в январе-марте, можно отметить бизнес-центр класса А "Преображенская площадь, 8 (площадь 70 тыс. кв. м), БЦ "Призма" (10 тыс. кв. м), БЦ "Линкор" (31 тыс. кв. м), БЦ "Marr Plaza" (21 тыс. кв. м), БЦ "Трио" (18 тыс. кв. м), а также 2 и 3 корпуса БЦ "Solutions (30 тыс. кв. м). Таким образом, в настоящее время объем рынка качественных офисов в Москве составляет чуть менее 10,3 млн. кв. м. Совокупная площадь строящихся и заявленных проектов в городе составляет порядка 4,2 млн. кв. м.

Во втором квартале к вводу запланированы следующие объекты. Mercury City Tower (87 тыс.кв.м), Imperia Tower (70 тыс.кв.м), «Легенда Цветного» (30 тыс.кв.м), ЭКО (13 тыс.кв.м). Стоит отметить, что порядка 70% вышедших/заявленных к выходу офисных площадей позиционируются как класс A, что говорит о том, что девелоперы снова ориентированы на спекулятивные продажи.

Средний уровень вакантных площадей для класса А зафиксирован на уровне 10,5% и 17% для зон Бульварного и Садового кольца и 20% и 15% для зон ТТК и МКАД соответственно. Для офисов класса B подобные показатели составили соответственно 7%, 14% и 16%. Как видим, местоположение оказывает решающие влияние на ликвидность.

В первом квартале ставки продолжили расти. По данным УК «Фрагра», наиболее востребованы оказались офисы уровня A и B+ в районах Садового и Бульварного кольца. В этих зонах ставки поднялись на 7%. В среднем по городу рост составил 4-5%. Стоит отметить, что в зависимости от местоположения ставки на площади одного класса могут существенно колебаться. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%.

Средняя арендная ставка составила порядка 800 долларов за кв.м в классе A, и 650 долларов за кв. м в классе B. Цена продаж — 9 600 долларов за кв.м в классе A и 5 500 долларов за кв.м в классе B.

Операционные расходы в первом квартале составили для офисов класса A в среднем 135-140 долларов за кв. м в год, для офисов В 115-120 долларов кв. м в год. В среднем ставка операционных расходов выросла на 5-7% по сравнению с показателями на конец 2010 года.