Можно ли снизить риски при покупке и продаже загородной недвижимости с помощью индивидуальной оценки?

Мы будем говорить о тех рисках в загородной недвижимости, когда купля продажа загородных домов и земельных участков осуществляется «вслепую», в условиях неопределенности и недостатка информации, когда неудачный выбор решения может привести к порче или потере материальных ресурсов и денежных средств.

Перечислим основные риски, которые могут быть при покупке и продаже загородной недвижимости:

• риск потери цели;

• риск ошибки в оценке эффективности использования будущего использования объекта;

• риск некорректного определения наиболее эффективного использования земельного участка;

• риск покупки объекта без всесторонней экспертизы: купля-продажа «вслепую».

Оценивая стоимость и справедливую цену оценки загородного дома, участка и иных объектов нужно прежде всего понимать, что существует такие виды оценки, как массовая, риэлторская и индивидуальная оценка и что между ними есть существенные отличия как в подходах и методах проведения, так и в назначении и конечном использовании результатов.

Массовая оценка является по сути упрощенной. Ее проводят, когда нужно быстро оценить значительный по размеру набор относительно типовых объектов: например, все дома коттеджного поселка, либо все участки в определенной местности. Чаще всего это требуется для целей налогообложения. Для оцениваемого объекта в этом случае определяют соответствующий фиксированный набор параметров, по которым далее в соответствии с едиными правилами проводится массовая оценка всей группы объектов. Ценность такой оценки в том, что получается быстрый комплексный результат, а также можно провести некоторое сравнение объектов между собой внутри группы.

Так называемая, «риэлторская» оценка проводится при купле-продаже через агентство. Ее цели – оперативно и с минимумом затрат предоставить клиенту первичную оценку стоимости его объекта для использования в качестве стартовой при ведении переговоров между продавцом и покупателем. Такая оценка бесплатна для клиента, однако ее минус – практически полное отсутствие индивидуального подхода к объекту, оценке его состояния и, следовательно, недостаточная точность.

Наконец, индивидуальная оценка существенно отличается от массовой как целью, так и использованием «точных» и «тонких» инструментов-методов ее проведения. Определение стоимости в случаях: отчуждения (продажа, покупка); переоценки для постановки на баланс; реализации обязательств (залог для получения кредита или долги); внесения в уставный капитал; страхования; раздела имущества – вот примеры основных целей, для которых оценка должна быть индивидуальной. Ее результат – всесторонне обоснованная стоимость.

Отсюда, первый вывод относительно рисков: выбор вида оценки без привязки к цели и назначению этой оценки приведет Вас к неверным выводам и принятию ошибочных решений. У Вас должен быть четкий ответ на вопрос: «для чего проводится оценка?» «Что Вы хотите делать с объектом оценки в будущем?»

Определение стоимости загородной недвижимости (как и любая другая оценка) может выполняться, как правило, в рамках трех подходов (затратный – из каких затрат сложилась стоимость объекта, доходный – какой доход можно дать объект в будущем и сравнительный – сколько стоят аналогичные объекты). В каждом конкретном случае индивидуальной оценки жилых домов и земельных участков необходимо обосновывать правомерность применения тех или иных подходов и методов оценки, или отказ от их применения.

Более важной, однако, представляется необходимость рассмотреть принцип «наиболее эффективного использования» (НЭИ) на котором строится любая индивидуальная оценка. Иными словами, стоимость загородных домов и земельных участков определяют, исходя из такого их использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства, финансово осуществимым и при котором они имеют наибольшую стоимость. Действует принцип «рациональности выбора».

В этой связи автоматически возникает еще один возможный риск: риск некорректного определения «наиболее эффективного использования» для объекта (риск нерационально использовать объект в будущем).

Например, продавец хочет продать участок. Он формирует свое представление о цене участка, сравнивая его с аналогичными участками «по соседству, на которых люди «что-то» строят». При этом, не обладая специальными техническими знаниями в области градостроительства, проектирования и строительства, он даже не предполагает, что, например, на его участке может быть построен существенно более качественный или интересный в «архитектурном» смысле объект, чем на участках соседей. Даже если он догадывается о том, что его «земля лучше», оценить «насколько дороже» он будет просто не в состоянии. Оценка из такой позиции неизбежно даст неверные, возможно, заниженные результаты.

Обратный пример с покупателем. Незнание того, какие типы сооружений, с какими фундаментами и из каких материалов лучше всего строить на данном типе почв и рельефе местности, может привести к тому, что оценка участка, навязанная продавцом, может оказаться завышенной: «ты здесь такую красоту можешь построить…». Впоследствии же может оказаться, что изначальное целевое использование объекта реализовать невозможно, а это будет означать, что и цена была неверной.

Как следствие выше сказанного, индивидуальная оценка загородной недвижимости обязательно должна учитывать стоимость и возможность использования не только участка земли, но и строений на нем уже существующих либо потенциально возможных.

На сегодняшний день, законодательно определенная процедура строительства рассчитана на добросовестных застройщиков и упрощает процесс строительства загородных домов, прежде всего, для них. Однако, по законам экономики, чем меньше вложения в продукт и выше его стоимость, тем больше прибыль. Поэтому при строительстве коттеджей экономят в первую очередь на инженерных изысканиях и проекте. Во вторую на строителях (к работам привлекаются «бригады строителей» без необходимой квалификации).

В итоге на рынке усиливается третий вид рисков: покупатель рискует приобрести некачественный и даже опасный для жизни и здоровья дом из большого числа поступающих в таком виде на рынок. Надо ли говорить, что и оценить в этом случае эффективное использование объекта можно только имея исчерпывающую информацию о нем: а именно качественный и грамотный проект.

Итак, параллельно с оценкой или независимо от нее следует проводить технические обследования домов и земельных участков в части их соответствия требованиям строительных норм и правил, заказывать добровольную сертификацию качества. Это позволит предупредить возможные дополнительные затраты, связанные с необходимостью ремонта или перестройки здания, а также сделать правильные выводы относительно целесообразности покупки загородной недвижимости.

Практика показывает, что стоимость ремонта или перестройки в некоторых случаях может превышать стоимость возведенного строения и его покупки в несколько раз.

Так в практике Компании РМС был опыт работы на объекте, где на третьем году эксплуатации, здание получило серьезные повреждения от некачественно выполненного фундамента. Если бы владелец здания вызвал экспертов при покупке здания, достаточно было утеплить фундамент. Сегодня здание уже получило критические повреждения несущих стен и перекрытий. Теперь владельцу придется как минимум полгода пожить где-то в другом месте, а также истратить более 500 тысяч рублей. Для сравнения, услуги по экспертизе обошлись бы клиенту в 15 тысяч рублей, ну а изначально грамотно сделанный проект в 20 тысяч рублей.

Таким образом, чтобы приобретение загородной недвижимости было эффективным, а не походило на «русскую рулетку», необходимо снижать и минимизировать вышеупомянутые риски: риск ошибки в выборе вида оценки, в определении наилучшего целевого использования объекта и, наконец, приобретения некачественного и опасного объекта. При покупке и продаже загородной недвижимости следует всегда помнить известную поговор