Компания «Главмосстрой-недвижимость» представила анализ рынка недвижимости в 2011 году и прогноз развития в 2012-м. Рынок ждет боковой тренд, рост цен вряд ли превысит инфляцию. При этом будут развиваться новые форматы предложения, такие как комплексное малоэтажное строительство и квартиры-студии в качестве обязательного элемента комплексных проектов в сегменте «эконом». В качестве основного тренда в 2012 году аналитики рассматривают переход в эконом-классе от конкуренции цены и качества предложения к конкуренции идеи и философии объекта.
По данным аналитиков ГМСН, на рынке вторичного жилья спрос на недвижимость в 2011 году вырос на 20–25% по сравнению с 2010 годом. Однако предложение в 5–6 раз превысило спрос, и в итоге общий рост цен составил 8–9%. Причем динамика была крайне неустойчива: если до сентября цены росли, то в октябре-ноябре они упали на 3–4%. Рост цен обеспечивался преимущественно сокращением объема предложения новостроек в Москве.
На рынке новостроек, по данным на 1 декабря, рост цен в Подмосковье составил 5–7% в зависимости от направления. В Москве цены поднялись еще меньше — на 3–5% Максимальный спрос пришелся на жилье эконом-класса. При этом интерес к новостройкам в Подмосковье стабильно растет: в этом году в области сделок зафиксировано на треть больше, чем в прошедшем.
«С одной стороны, мы наблюдаем растущий спрос, с другой — цены растут в пределах инфляции, — отмечает генеральный директор ГМСН Татьяна Решняк. — Очевидно, что это отложенный и не удовлетворенный спрос прошлых лет, который не может вызвать более существенный рост цен. Покупатели все еще ограничены в возможностях: большинство может позволить себе покупку только за счет продажи старого жилья или кредита».
В то же время, отмечает Татьяна Решняк, в середине года произошел перелом: компании практически отказались от скидок в пользу более выгодных условий рассрочки и ипотеки. «Спрос и предложение в этом году постепенно сбалансировались, покупательная способность восстанавливается, скидки уже не являются необходимостью для поддержания стабильной динамики продаж», — указывает она.
В компании не видят потенциала для существенного роста цен в 2012 году. Консенсус-прогноз аналитиков ГМСН предполагает наиболее вероятным вариантом развития событий боковой тренд рынка с небольшой волатильностью цен в течение года. Колебания не превысят 6–8% в обе стороны, рост рынка — в пределах инфляции (8–13%). При этом вероятен сценарий разнонаправленной ценовой динамики в разных сегментах. Предполагается, что основной рост цен будет сосредоточен в эконом-сегменте, тогда как элитный и бизнес сегменты могут даже подешеветь. «Мы вряд ли увидим предкризисные 30–40% роста в ближайшие годы, — подводит итог Татьяна Решняк. — На наш взгляд, рынок ждет вялотекущая борьба трендов. На рост цен будут работать сокращающееся предложение в Москве и недостаток предложения в области, а также растущий спрос и восстановление ипотеки. На их снижение — не самые благоприятные макроэкономические ожидания. В итоге мы ждем, что рынок ляжет в боковой тренд, рост цен останется на уровне инфляции, а продажи будут обеспечиваться значительно большими усилиями со стороны риелторов. Помогут различные специальные программы и акции, эксклюзивные условия рассрочки и ипотеки, расширенный ассортимент сопутствующих предложений — отделка и меблировка квартир, более высокое качество мест общего пользования».
Главным трендом 2011 года для сегмента «эконом» в ГМСН называют переход от конкуренции ценой к конкуренции посредством дополнительных опций, которые приобретает клиент вместе с квартирой (такие как улучшенная отделка, меблировка, дизайн-проект квартиры). Рынок остается «рынком покупателя»: выживают только те компании, которые смогли своевременно (а иногда и с опережением) отреагировать на предпочтения покупателей и даже предложить больше, чем клиент ожидает. Стандартом для рынка стали продажи только в рамках 214-ФЗ, сопровождение клиента от продажи до момента оформления права собственности, организация реально работающих каналов прямой и обратной связи с покупателями с помощью Интернета и социальных сетей. Потребительские предпочтения будущих жильцов компании стараются учитывать на этапе проектирования, подмосковные микрорайоны соревнуются друг с другом полнотой социальной инфраструктуры и качеством инженерной. Стало обычным предлагать 3–4 варианта внутренней отделки квартиры без увеличения цены, отделку уровня бизнес-класса для мест общего пользования. Для новых объектов уже не стоит вопрос срыва сроков ввода в эксплуатацию. Появились и новые востребованные форматы жилья: квартиры-студии и малоэтажная застройка эконом-класса. Однако их рынок только формируется.
По мнению аналитиков компании, в следующем году ассортимент дополнительных опций и услуг при реализации объектов будет только расти. 70% квартир в новостройках будут продаваться с ремонтом. В Подмосковье начнет развиваться новый формат комплексных проектов — малоэтажная застройка с полновесной социальной и инженерной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.). Формат квартиры-студии также получит дальнейшее развитие: скорее всего, в новые проекты эконом-класса он будет включен в качестве обязательного. Однако главной тенденцией ближайших лет в компании называют переход от конкуренции цены и качества предложения к конкуренции идей.
«На наш взгляд, следующий этап, в который войдет сегмент «эконом» в ближайшие годы, — это введение нематериальной составляющей в предложение, — говорит замдиректора ГМСН по маркетингу Инна Пак. — У объектов появятся такие категории, как идея, философия, предлагаемый стиль и образ жизни, бренд. Все это сейчас является неотъемлемой частью сегментов «премиум» и «бизнес». Однако рынок эконом-класса вышел на такой этап развития, когда конкурировать ценой практически невозможно, ассортимент опций и дополнительных предложений ограничен, остается только конкурировать идеей».
