Представьте себе ситуацию: участники долевого строительства наконец дождались завершения строительства их дома. И вот в тот момент, когда дольщики подписывают акт приема-передачи жилья, застройщик дает им направление в эксплуатационную организацию, где им в обмен на ключи от квартир подают на подпись счета за коммунальные услуги за несколько месяцев вперед.
Главная несправедливость этой ситуации заключается в том, что первое время после получения квартиры дольщик жить в ней не сможет, так как там еще долгое время будут вестись работы по чистке и отделке помещений. Иными словами, жить в квартирах до сдачи дома в эксплуатацию будут рабочие, а платить за содержание этих квартир – жильцы.
Основной вопрос, которым в этой ситуации следует задаться дольщику, это то, откуда в доме появилась эксплуатационная организация. Ведь согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом должны выбирать сами собственники помещений и никто другой. «Ситуация, в которой застройщик сам выбирает управляющую компанию для оказания коммунальных услуг и ставит потом дольщиков перед ее существованием, как перед фактом, незаконна, - замечает Александр Энгель, руководитель отдела реализации ГК «МИЦ». – Но некоторые застройщики могут пойти на такой шаг».
Придя в эксплуатационную организацию, дольщик попадает в крайне неприятное положение: или подписать все документы и счета, которые предлагает управляющая компания, или не получить ключей от квартиры. А предлагается, как правило, оплатить коммунальные и эксплуатационные услуги за 4 месяца вперед и далее вносить плату помесячно. Свое решение управленцы обосновывают соответствующим Постановлением Правительства Москвы. Дольщики в такие моменты, как правило, теряются и ради получения ключей подписывают все, что от них требуется, а ведь на самом деле закон на их стороне. Так, пункт 5 статьи 153 Жилищного кодекса гласит, что начинать вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги собственник должен с момента возникновения права собственности на жилое помещение, т.е. с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество, и пока этого не произошло, он свободен от платежных обязательств. В управляющих компаниях в ответ на это обычно заявляют, что 153 статья ЖК касается только уже существующих объектов недвижимости, а не вновь созданных. Эта недомолвка в федеральном законе и создает главную лазейку для недобросовестных застройщиков и коммунальщиков. Не бойтесь таких заявлений и в случае давления подавайте в суд – он в этой ситуации, скорее всего, будет на вашей стороне. Согласно сложившейся юридической практике,в суде нормы федерального законодательства имеют больший вес, чем местные.
Если застройщик работает по федеральному закону от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ситуация несколько упрощается: дольщики, имеющие зарегистрированный договор «Об участии в долевом строительстве…», могут заранее обозначить в нем условия внесения платежей за «коммуналку», чтобы в будущем не попасть в затруднительную ситуацию. В остальных случаях дольщику следует уверенно отстаивать свою точку зрения и в случае полного несогласия с застройщиком обращаться для защиты своих прав в суд.
