Нужно ли перед продажей переводить квартиру в нежилой фонд?

Собственники жилья, решившие продать квартиру, задумываются о том, как это сделать с наибольшей выгодой для себя. Именно поэтому достаточно часто рассматривают варианты с переводом собственных квадратных метров в нежилой фонд. Этому есть причина: часто на рынке недвижимости нежилые помещения покупаются у собственников по более выгодной цене, чем обычное жилье. Многие считают, что за счет этого можно получить больше прибыли за свои квадратные метры. Так ли это? Действительно ли изменение статуса помещения приносит ощутимую выгоду его владельцу или сулит только лишние хлопоты и расходы?

«Перевести в нежилой фонд, согласно существующим правилам, разрешается исключительно те квартиры, которые расположены на нижнем этаже многоквартирного дома или находятся непосредственно над нежилым помещением. Все остальные варианты являются незаконными и не рассматриваются. Помимо этого надо быть готовыми к тому, что процесс перевода жилого помещения в нежилое отнимет много времени и сил - может потребоваться не один месяц на то, чтобы собрать все требуемые законом документы, подать заявки в соответствующие инстанции и, главное, получить необходимое разрешение», - рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК МИЦ.

Не стоит исключать и то обстоятельство, что процедура будет намеренно затягиваться муниципальными служащими. После того как все необходимые для перевода жилого помещения в нежилое документы получены, собственнику остается пройти еще одно непростое испытание. Специально созданная комиссия приступит к оценке недвижимости. Это процедура необходима для того, чтобы выяснить стоимость данной площади в новом качестве. Чтобы завершить операцию перевода жилого в нежилой фонд, владелец недвижимости обязан возместить муниципалитету разницу между ценами. Безусловно, надо иметь в виду, что разница стоимости, которую устанавливает комиссия, обычно не совпадает с показателем, который можно рассчитать, исходя из рыночных цен на жилые и нежилые объекты недвижимости.

Сможет ли собственник извлечь выгоду из этой хлопотной процедуры? Ведь разница при продаже может оказаться больше, чем от оценки. Поэтому прежде чем решиться на такие действия, надо еще раз взвесить все «за» и «против». Есть несколько условий, определяющих рыночную стоимость нежилых помещений.

Решающий фактор – месторасположение квартиры. Находится ли она в доме в центре города или на окраине, на оживленной улице или в тихом квартале, рядом с транспортными артериями, торговыми центрами или же станциями метро? Какова ее пропускная способность и коммерческий потенциал? Если здесь откроется магазин или офис, будет ли он востребован.

Переводить квартиру в нежилое помещение выгодно в зданиях, расположенных или в центральной части города, или в тех местах (к примеру, недалеко от метро), где проходит большое количество коммерчески активного населения. Разумеется, если окна выходят не на оживленную магистраль, а во внутренний дворик, то шансы получения наибольшей выгоды от продажи данного нежилого помещения значительно увеличиваются.

Нередки случаи, когда такие «лакомые» объекты недвижимости приобретаются у жильцов еще в то время, когда квартиры относятся к жилому фонду. А уже после покупки новый собственник совершает действия по переводу жилого помещения в нежилое. Иногда покупатель сразу устанавливает такую цену на квартиру, что владельцу выгоднее продать ее за эту сумму, чем самому заниматься изменением статуса объекта недвижимости еще до продажи.

Подведем итог. Выгода от продажи нежилого помещения зависит от многих причин. Без сомнения, надо предварительно решить вопрос: позволит ли перевод жилого помещения в нежилое увеличить цену квартиры на рынке и принести ощутимый доход. Вряд ли собственник сможет решить все эти вопросы самостоятельно, а также учесть все возможные нюансы.