Дольщику на заметку: риски можно застраховать

Долевое строительство в России всегда было сопряжено с определенными рисками. Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» значительно исправил ситуацию, сложившуюся на российском рынке недвижимости, но от всех рисков дольщиков не избавил

Помощь пришла со стороны страховых компаний: специалисты здраво рассудили, что раз можно застраховать готовое недвижимое имущество, то и на инвестиции в строящееся жилье в определенных условиях можно дать гарантии. Насколько сегодня популярна эта услуга и есть ли у неё будущее, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Некоторое время назад СМИ пестрели новостями: «недобросовестный застройщик лишил дольщиков жилья», «дольщики ждут завершения строительства седьмой год» и т.д. Долгострои, мошенничество, «серые» схемы продаж – все это в значительной степени делало инвестиции в строительство рискованным делом. Сегодня, когда подавляющее большинство строителей работает по 214-ФЗ, риски тоже остались: даже если девелопер является вполне честной компанией с опытом и хорошей историей, благополучно достроить жилье ему могут помешать внешние обстоятельства – конъюнктура рынка, скачки цен на стройматериалы, изменения условий кредитования в банках, даже стихийные бедствия. Может так случиться, что во время строительства вскроются ранее не обнаруженные особенности топологии участка, на котором возводится дом, и тогда строительство приостановят. Иными словами, причин может быть множество. Получается, что вложив деньги в строительство на начальной стадии строительства, остальное время до завершения дома (а это примерно 2-3 года) дольщик должен будет провести, что называется, скрестив пальцы: достроят, не достроят?

Страховщики нашли выход, и с недавнего времени предлагают особый продукт: страхование инвестиций в строительство на различных условиях. Пока, правда, такое страхование не слишком распространено, но в будущем наверняка будет развиваться – спрос на услугу уже есть. Единого взгляда на такое страхование пока нет, каждый страховщик предлагает свои варианты. «Минимальный вариант – застраховать дольщика от срыва сроков строительства, - говорят в ГК «МИЦ». – Услугу можно считать вполне востребованной, если учесть, что наши сограждане уже достаточно намучились с долгостроями или как минимум наслышаны о них. Кто-то идет дальше – страхуют дольщиков не только от просрочек, но и от потери денег вследствие банкротства застройщика».

Разумеется, страховщики заинтересованы в том, чтобы снизить и свои риски, а потому, предлагая дольщикам свои услуги, они пошли по тому же пути, что и банки, кредитующие застройщиков и инвесторов. Страхование распространяется только на те объекты и тех девелоперов, которых страховые компании считают надежными. Уже сегодня многие страховщики предпочитают заключать партнерские соглашения с девелоперскими компаниями, чтобы тщательно изучать их объекты и страховать покупателей, зная обо всех возможных рисках конкретной стройки. В ходе такой экспертизы образуется цена полиса: чем рискованней страховщику показался объект, тем выше будет страховка.

Такой подход более чем оправдан, считают специалисты ГК «МИЦ». Страховые компании не могут оказывать свои услуги всем подряд и на любые объекты – это было бы слишком неразумно с их стороны. Поэтому экспертиза, в рамках которой объект строительства проверяется вдоль и поперек, начиная от соответствия проектной документации до репутации самого застройщика, просто необходима.

Что же касается цен, то дольщику такое страхование может обойтись недешево: предлагаемая ставка может составлять 0,5-4% от общей суммы договора дольщика с застройщиком. (Такой разброс (от 0,5% до нескольких процентов) объясняется тем, что каждый объект при страховании рисков дольщиков будут оценивать индивидуально, т.к. у каждого строящегося дома могут быть свои недостатки и риски). Много это или мало – решать, конечно, самому покупателю, но стоит помнить: иногда лучше заплатить за страховку, чем потом потерять всё в результате непредвиденной ситуации.

В ГК «МИЦ» инициативу страховщиков оценивают положительно. Несмотря на то, что сегодня ГК не испытывает сложностей при реализации квартир на начальной стадии строительства на своих объектах, возможность страхования рисков привлечет к инвестированию в недвижимость еще больше потребителей. Как отмечают в ГК «МИЦ», подобные мероприятия имеют своей целью привнести на рынок недвижимости в России дополнительный контроль качества, и это идет на пользу всем: и строителям, и потребителям. Правда, пока смущает отсутствие единого подхода к экспертизе и ценообразованию, но в дальнейшем, когда новая услуга страховщиков получит необходимое развитие, эта проблема разрешится.

Рискуют все

Риски, связанные с инвестированием в строительство жилья, не всегда вызваны банкротством или недобросовестностью застройщика. Могут измениться ставки рефинансирования, конъюнктура рынка, цены на стройматериалы. Могут приостановить работу поставщики и подрядчики. Наконец, объект строительства может разрушиться или сгореть. И все эти факторы способны стать причиной срыва сроков передачи квартиры покупателю, а то и остановки строительства.

Эти риски теоретически можно застраховать. Почему теоретически? Да потому что на столичном рынке страхование финансовых рисков дольщиков сегодня предлагают всего несколько компаний, причем на страхование они принимают риски не всех дольщиков, а только тех, которые вкладывают деньги в строительство определенных объектов от определенного круга застройщиков.

"Застраховать свои вложения в недвижимость на стадии строительства может любой человек, который обратится в нашу компанию или напрямую к нашим партнерам (застройщикам или девелоперам), с которыми мы сотрудничаем в части предложения их клиентам страховых услуг на их объектах,— объясняет Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании НСКА.— Мы работаем с застройщиками, девелоперами и агентствами недвижимости. Среди наших партнеров такие компании, как МИАН, "Мир недвижимости", Altimus, "Гостиный двор", "Омега-Сити", "Пилигрим", "Семейные инвестиции", "О`Гранд" и др.".

Как нам сообщил Виталий Ус, директор Центра страхования финансовых рисков ОАО "СК "Альянс"" (товарный знак — РОСНО), компания принимает на страхование риски дольщиков тех проектов, которые заранее согласованы компанией с застройщиками. А согласованию предшествует объемная экспертиза и застройщика, и объекта, и подрядчиков строительства. "Если за полисом обратится дольщик, что называется, с улицы, мы можем застраховать его риски, только если объект, в который он вкладывает деньги, нам знаком. В противном случае в страховании будет отказано",— подчеркнул он.

Бывает, конечно, когда после проведенной экспертизы отказывает в страховании рисков по тому или иному объекту и НСКА. "Это происходит в случаях, когда наши эксперты оценивают риски инвестиций в объект как неоправданно высокие либо выявляются юридические дефекты схемы продаж, при которых страхование просто технически невозможно,— уточняет Юрий Гольдберг.— Например, мы не страхуем риски участия в строительстве жилых домов, продающихся как многоквартирные, но находящихся на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства либо для ведения подсобного или дачного хозяйства".

На разный случай

Если клиенту повезло и дом, в который он инвестировал средства, оказался в белом списке страховщика, он может рассчитывать на страхование своих рисков, но опять же не всех. Например, НСКА страхует дольщика на случай банкротства застройщика и нарушений сроков передачи квартиры дольщику. А вот компания "Альянс" риск банкротства застройщика не страхует.

"Наша компания предлагает страхование риска обрушения дома, огневых рисков, риска прекращения деятельности подрядчиков и поставщиков (особенно актуален этот риск при строительстве технически сложных и уникальных объектов), риска двойных продаж (этот риск особенно актуален для Московского региона), риска дополнительных расходов в связи с отсрочкой введения объекта в эксплуатацию,— объясняет Виталий Ус.— А вот риск банкротства застройщиков мы не страхуем. Дело в том, что страхование этого риска для клиента обходится дорого, а сам риск встречается редко: застройщики, как правило, не банкротятся. При этом по риску банкротства застройщика достаточно быстро наступает так называемая кумуляция риска, то есть совокупный размер риска, приходящийся на одного застройщика. Также у нас есть определенные ограничения в принятии таких рисков со стороны нашего акционера Allianz".

При страховании рисков дольщиков имеет значение форма договора, по которому приобретается жилье. Например, если НСКА принимает на страхование любые законные способы привлечения денежных средств граждан в строительство жилья, включая так называемые вексельные схемы, а также риски дольщиков—участников жилищных кооперативов, то компания "Альянс" подходит к страхованию более осторожно. "Мы не принимаем на страхование риски участников жилищных кооперативов, потому что они несут солидарную ответственность, а также риски по договорам, заключаемым с применением вексельных схем",— говорит Виталий Ус.

Застройщик диктует цену

Стоимость страхования рисков дольщиков зависит в первую очередь от надежности застройщика.

В НСКА стоимость страхового взноса составляет 0,5-4,5% на весь срок страхования в зависимости от степени страхового риска (устанавливается по результатам предстраховой экспертизы).

"Договор страхования заключается на срок, превышающий дату обязательства застройщика по передаче квартиры в собственность дольщику. Перед заключением договора страхования нашей компанией проводится полная экспертиза объекта страхования на предмет выявления рисков,— рассказывает Юрий Гольдберг.— После проведения экспертизы покупателю предоставляется подтверждение возможности страховки по данному объекту и условия страхования (срок, тариф) или отказ с объяснением причин. При наступлении страхового случая (банкротство застройщика или срыв сроков строительства) застрахованный покупатель квартиры может обратиться в страховую компанию с заявлением и получить страховое возмещение в размере вложенных средств по договорам участия в долевом строительстве".

Стоимость страхования, по словам господина Гольдберга, определяется по результатам экспертизы и зависит от степени страхового риска. Влияние на цену оказывают следующие факторы: степень готовности объекта, соответствие стадии строительства графику, репутация застройщика, девелопера, подрядчика, состояние правоустанавливающей и исходной разрешительной документации, оценка источников финансирования.

В компании "Альянс", как рассказывает Виталий Ус, страхование по полному пакету рисков стоит от 0,6% до 1% в год от суммы договора дольщика с застройщиком. Срок договора соответствует сроку строительства дома плюс шесть месяцев на возможные задержки. Стоимость страхования зависит от объема программы, репутации застройщика, класса объекта, его уникальности, этажности, конструкции, наличия юридических рисков (например, если в истории застройщика были задержки сдачи объекта, полис обойдется дороже).

Оценка с плюсом

Почему так мало страховых компаний предлагают услуги по страхованию рисков дольщиков? Во-первых, потому что это большой риск для самого страховщика. Ведь адекватно оценить риски застройщика, особенно в условиях нестабильной экономики, непредсказуемого законодательства, очень сложно. А во-вторых, на рынке крайне мало специалистов, способных эти риски оценить.

"В отличие от, например каско, где полис выписывается на основании информации, предоставляемой человеком (со слов), который хочет получить страховку, мы, перед тем как заключать страховой договор, проводим экспертизу объекта страхования. Экспертиза является неотъемлемой частью процедуры страхования,— объясняет Юрий Гольдберг.— Важно отметить, что страхование рисков долевого строительства — это не коробочный продукт, который можно быстро продавать по универсальной схеме. Одна страховка — это один объект, по которому нужно провести экспертизу, просчитать риски. И этот процесс занимает время. Однако если речь идет об объектах, которые уже прошли экспертизу и по которым определены условия страхования, договор страхования можно заключить и в день обращения".

Оценка рисков, по словам эксперта, происходит путем сбора и анализа информации непосредственно об объекте строительства, застройщике, девелопере, подрядчике, анализ которых является только одним из показателей общей надежности и доходности объекта, но никак не единственным.

А как утверждает Виталий Ус, на рынке очень мало андеррайтеров, способных оценить риски дольщиков. Кроме того, далеко не все объекты пригодны для страхования. И, что немаловажно, нет рынка перестрахования этих рисков, так что страховать большие объемы страховщикам рискованно, а по отдельным рискам — технически затруднительно.

Тем не менее риски дольщиков страхуются, а страховое возмещение выплачивается. Примеры страховых выплат компании НСКА приводит Юрий Голдберг: "В конце прошлого года и в начале текущего на двух аккредитованных нами объектах произошли страховые случаи. В конце 2011 года в ЖК "Созвездие" были перенесены сроки сдачи объекта. Покупатели должны были получить квартиры в четвертом квартале 2011 года, сроки сдачи перенесены на четвертый квартал 2012 года. Причина — технические проблемы с коммуникациями — объективные обстоятельства, которые привели к неисполнению обязательств застройщика по передаче объекта строительства.

Мы организовали прием заявок дольщиков, застраховавших свои финансовые риски, на возврат денежных средств, но люди в данном случае предпочли пролонгировать договоры страхования и дать застройщику возможность выполнить свои обязательства в соответствии с соглашением о переносе сроков. Если ситуация не разрешится и в новые сроки, все застрахованные получат возмещение, обратившись к страховщику повторно.

Сейчас у нас открыт прием заявок по объекту "Щитниковский лес" (г. Балашиха). Там также перенесены сроки сдачи объекта. Поскольку прием заявок начался только в марте, обращений пока нет".

Примеры того, что страховое возмещение выплачивается, должны в принципе повысить спрос на этот вид страхования. Хотя по словам Юрия Гольдберга, спрос со стороны дольщиков сейчас невелик, поскольку мало кто из покупателей квартир в новостройках осведомлен о возможности застраховать свои риски, об условиях страхования и гарантиях. Тем не менее, считает эксперт, у этого вида страхования большие перспективы, так как каждый год, по его данным, ущерб от недобросовестных застройщиков составляет 36 млрд рублей.

Мало того, как утверждает Виталий Ус, наличие такой услуги, как страхование рисков дольщиков, увеличит спрос на квартиры в новостройках, ведь сегодня только рискованность вложений сдерживает спрос на квартиры на ранних стадиях строительства. А при возможности эти риски застраховать доверие к подобным сделкам будет расти.