«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: пришла мода на бизнес-парки

Стандартная технология сделки предполагает работу брокера от предложения, т.е. от объекта, за которым стоит инвестор или собственник, либо от спроса, т.е. от потребности арендатора или покупателя. По данным экспертов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в офисном сегменте на сегодня структура обращений в компанию составляет пропорцию 50% на 50%.

Среди важных характеристик офисного помещения арендаторы обычно выделяют следующие факторы: доступность метро, наличие бесплатной парковки, возможность заключения долгосрочного договора аренды без ежегодной индексации, максимум полезной площади, помещения уже готовые к въезду.

Пожелания арендодателей почти противоположные: платная парковка, долгосрочный договор, но непременно с индексацией выше официального уровня инфляции, плюс депозитный платеж за 3 месяца аренды; по возможности сдать помещение в «бетоне» с зачетом расходов на ремонт.

«На сегодня как в структуре спроса, так и в структуре предложения представлены все типы офисных объектов. А заполняемость офисных площадей в первую очередь зависит от месторасположения. В первые месяцы 2012 года стало особенно заметно, что существующий спрос на качественные офисные площади класса А и В в ЦАО (+ 2-3 станции метро во всех направлениях) превышает предложение. Уровень вакантных площадей в этом сегменте очень низкий, заполняемость можно оценить на 90-95%», – отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», – «При этом Садовое кольцо и высококлассные офисы – это необязательная комбинация. Территориально для малого и среднего бизнеса ЦАО вполне доступен, но преимущественно в офисном сегменте класса С».

Среди современных тенденций можно отметить факт смещения интереса арендаторов в сторону формата бизнес-парков, с малоэтажными строениями. Если еще пять лет назад показателем классности офиса было высокое здание из стекла и бетона, то новый модный тренд, транслирующий современные представления престижности, камерности, формирующий атмосферу бизнес-среды в естественном природном окружении – это бизнес-парки.

Так, по мнению Елены Мишиной, примером перспективного проекта, который уже частично введен в эксплуатацию, является «Бизнес-парк на Семеновской». Это комплекс из трех малоэтажных строений, общей площадью 3 тыс. кв.м., с общей территорией. На первых этажах предлагаются помещения свободного назначения, площадью от 22 до 154 кв. м. по цене от $ 4000 за кв.м., на последующих – офисные блоки, площадью от 46 до 193 кв.м. по цене от $ 3500 за кв.м. Удачное месторасположение (удобный заезд с различных магистралей востока Москвы и ТТК, пешая доступность от ст. м. «Электрозаводская» и «Семеновская»), небольшие блоки, большая парковка на внутренней территории, гибкая ценовая политика, индивидуальный подход к условиям каждого контракта - основные преимущества проекта, в целом совпадающие с требованиями потенциальных покупателей и арендаторов.