Налог на доход от продажи квартиры: кому невыгодно уклонение

Статья 220 НК РФ гласит, что продавец, являющийся собственником жилья менее 3 лет, при реализации своего жилья обязан уплатить государству налог в размере 13% с вырученной от продажи недвижимости суммы сверх 1 млн. рублей. Принимая во внимание, как высоки сегодня цены на жилье, особенно в столичном регионе, стремление продавцов уклониться от этого налога становится вполне понятным. Что обычно для этого делается и чем грозит покупателям?

Итак, если квартира является вашей собственностью более 3 лет, вы освобождаетесь от выплаты налога (т.е. предоставляемый имущественный вычет равняется сумме полученных средств). При этом не следует забывать, что это не освобождает вас от подачи декларации о доходах.

Также от налогов освобождаются продавцы, которые от реализации квартиры получили доход, не превышающий сумму в 1 млн руб. Однако, по словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании МИЦ-Недвижимость (ГК «МИЦ»), они тоже обязаны подать до 30 апреля в налоговый орган справку о доходах. Если продавец не сделает этого в течение первых 6 месяцев с момента продажи своего жилья, он вынужден будет заплатить штраф.

Если вы обладаете правом собственности на квартиру менее 3 лет, платить налог на вырученные при продаже жилья средства придется в обязательном порядке. Есть два способа исчисления данного налога.

Во-первых, налог может уплачиваться с так называемого чистого дохода, который представляет собой разницу между ценами, по которым покупалась и продавалась квартира. Во-вторых, если расходы при покупке квартиры составили менее 1 млн. руб., то от цены продажи недвижимости вычитается 1 млн руб. и с получившейся суммы выплачивается налог в размере 13%. Какой способ расчета налога выбрать, решает сам налогоплательщик. Главное, чтобы у него имелись все необходимые документы (договоры купли-продажи и платежные квитанции), подтверждающие факт и размер оплаты.

Чтобы избежать уплаты этого налога (а 13% – это, в случае с недвижимостью, все-таки немало), некоторые продавцы указывают в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры (менее 1 млн руб.). «Однако многие покупатели противятся оформлению подобной сделки», - говорит Инна Игнаткина. Это объясняется двумя причинами. Во-первых, в случае, если сделка в дальнейшем будет расторгнута в суде, квартира будет возвращена продавцу, а покупатель получит именно ту сумму, которая указана в договоре. Т.е. если при заключении сделки в договоре была прописана сумма в размере менее 1 млн руб., а при этом фактически уплачено в 5 или 6 раз больше, покупатель в судебном порядке больше указанной в договоре суммы не получит. Конечно, если продавец окажется добросовестным гражданином, то покупатель может получить назад и всю уплаченную сумму. Однако на такое благородство лучше не рассчитывать.

Вторая причина, по которой покупатель может отказаться от указания в договоре суммы в размере 1 млн. руб. – это приобретение жилья с привлечением ипотеки. Дело в том, что если в договоре указана сумма меньше реальной, то покупатель теряет часть имущественного вычета.

«Цены на московскую недвижимость, безусловно, очень высоки – это и объясняет нежелание людей указывать в договорах реальную стоимость продаваемых квартир, - говорит Инна Игнаткина. – Однако покупатели должны быть бдительны, ведь в случае признания сделки незаконной они не смогут вернуть уплаченную сумму. Желание продавца сэкономить на налоге может очень дорого обойтись покупателю».