Покупатель покупателю - рознь

По данным группы компаний «МИЦ», на первичном рынке жилья эконом-класса Подмосковья, появились новые инвестиционные покупатели. В структуре инвестиционных сделок, доля которых достигает 25%, около 10% заключаются с целью увеличить метраж жилья.

Давно известно, что недвижимость не теряет позиций как инвестиционный инструмент. Однако в последнее время становится все более явным тренд разделения инвестиционных покупателей. Спрос на жилье высок как со стороны покупателей «для себя» с целью проживания, так и со стороны тех, кто недвижимостью обеспечивает сохранность денежных средств, или получает прибыль от перепродажи. Так называемые инвестиционные покупатели в большей степени активны на рынке массового жилья. Сейчас же на первичном рынке жилой недвижимости эконом-класса появляются новые частные инвесторы. Итак, покупателей, совершающих инвестиционные сделки, условно можно разделить на две категории:

Инвесторы-финансисты, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи и получения конечной прибыли в денежном эквиваленте

Инвесторы-перфекционисты, поэтапно осуществляющие цепочку сделок, конечной целью которых является улучшение собственных жилищных условий

Инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно получить прибыль размером до 60 % на момент готовности жилого дома. Денег, вырученных от продажи готовой однокомнатной квартиры, оказывается достаточно для покупки двухкомнатной квартиры на этапе котлована. В то же время рыночная стоимость готовой двухкомнатной квартиры покрывает стоимость трехкомнатной квартиры в доме на старте строительства. Необходимо отметить, что сделки такого рода заключаются без привлечения ипотечных кредитов.

По данным ГК «МИЦ», доля инвестиционных сделок в Подмосковье, целью которых является улучшение жилищных условий, составляет около 10 %. Как правило, инвесторы предпочитают взаимодействовать с проверенными застройщиками, которым они привыкли доверять. Продавая квартиру в одном объекте застройщика, для дальнейшего инвестирования, они выбирают новый жилой комплекс той же компании на ранней стадии строительства.

На примере ЖК «Коммунарка», строительство которого осуществляет ГК «МИЦ», можно проследить историю таких сделок и порядок ценообразования. В качестве примера можно привести однокомнатную квартиру во II-й очереди жилого комплекса, строительство которого началось в октябре 2008 года. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 42 кв.м на тот момент составляла 2 млн рублей. Срок сдачи дома пришелся на июнь 2011 года, к этому времени произошло значительное удорожание, а цена этой квартиры увеличилась на 110 % и составила 4,2 млн руб. На деньги, вырученные от продажи однокомнатной квартиры, можно было купить уже двухкомнатную квартиру в другом доме на начальном этапе строительства. В августе 2011 года был дан старт строительства VII -й очереди ЖК «Коммунарка», стоимость двухкомнатной квартиры площадью 64 кв.м на начальном этапе составляла 4,15 млн руб. Уже сегодня цена такой квартиры увеличилась на 54 % и составила 6,4 млн руб. Срок сдачи дома в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2013 года. Продав такую квартиру сегодня можно подобрать уже трехкомнатную квартиру в доме на этапе котлована. Например, в IX-й улучшенной очереди ЖК «Коммунарка» трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м сейчас стоит 6,6 млн руб. Дом будет готов во втором квартале 2015 года. Таким образом, за 7 лет, начиная с покупки однокомнатной квартиры можно, не вкладывая дополнительных средств, дойти до приобретения трехкомнатной квартиры.

Такая схема является доступной и наименее затратной. Покупая трехкомнатную квартиру с привлечением ипотечного кредита, клиент существенно переплачивает и на долгие 15-20 лет берет на себя серьезные финансовые обязательства. При стоимости трехкомнатной квартиры 6,6 млн руб. и сроке кредитования 15 лет, заемщику придется внести первоначальный взнос в размере 660 000 руб. Таким образом, сумма кредита составит 5 950 000 руб. При процентной ставке 11,5 % размер ежемесячных выплат будет 69 802 руб. При этом банк одобрит получение кредита при условии, если официальная заработная плата заемщика составляет 135 000 руб. в месяц. И самое главное, при таких условиях кредитования и при отсутствии досрочного погашения кредита, сумма переплаты за квартиру составит 6 486 431 рубль.

Инвестиции в жилье на начальном этапе проекта выгодны, и могут быть обеспечены как собственным капиталом, так и ипотечным кредитом.