Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Собираясь взять ипотечный кредит, потенциальные заемщики часто задумываются о том, как подстраховаться и укрепить свое финансовое положение. Если жилье, которое приобретается в ипотеку, для заемщика не единственное, то одним из способов решения финансовых проблем может стать сдача ипотечной квартиры в аренду. Возможно ли это и какие условия при этом нужно соблюсти, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Чаще всего заемщики опасаются, что не смогут стабильно выплачивать кредит на протяжении долгих лет. А другим решившимся на ипотеку и вовсе не хватает денег, чтобы одновременно выплачивать ипотеку и достойно жить. В больших городах, где аренда жилья стоит дорого, у многих заемщиков рано или поздно появляется мысль: а не сдать ли приобретенную квартиру в аренду? В таких крупных городах, как Москва или Санкт-Петербург, размер арендной платы вполне может приближаться к величине ежемесячного платежа по ипотеке (впрочем, он все равно, скорее всего, будет меньше).

Разумеется, сдавать в аренду можно только свободную квартиру, поэтому подразумевается, что у заемщика есть еще одна квартира, где он сможет жить во время выплаты ипотеки. По словам специалистов ГК «МИЦ», в основном по этому пути (покупка квартиры в ипотеку с последующей ее сдачей в аренду) идут те, кто покупает недвижимость для детей. Выгода на лицо: пока ребенок подрастает, можно сдавать квартиру в аренду и, таким образом, безболезненно выплачивать кредит.В крупном городе, где стоимость аренды довольно высока, ипотечная квартира может окупиться примерно за 14-17 лет.

Иначе говоря, способ довольно интересный и в целом выгодный. Однако не стоит забывать о том, что такие вещи делаются только с ведома кредитора. К сожалению, не все банки дают разрешение на сдачу ипотечной квартиры в наем. Как правило, в кредитном договоре указывается, что заемщик может сдать квартиру в аренду только по письменному разрешению банка. Беспечные заемщики, которые полагают, что смогут утаить факт сдачи квартиры от банка, сильно заблуждаются: банк может в любой момент проверить ипотечную квартиру и, если жилье сдается без согласия кредитора, то заемщика скорее всего обяжут выплатить штраф или же вообще предложат погасить кредит досрочно. Соответственно, кредитная история заемщика также будет испорчена, что впоследствии отразится на возможности брать другие кредиты. На практике, конечно, такие проверки проводятся достаточно редко, однако, учитывая все последствия, лучше не рисковать.

Кстати, нужно помнить и о том, что стоимость страховки на имущество при сдаче ипотечной квартиры в аренду увеличится примерно на 20-30% – по причине возрастающих рисков. В чем же заключается риск? Не секрет, что наниматели гораздо хуже относятся к чужому жилью, и состояние квартиры очень быстро может стать удручающим. Банку же необходимо, чтобы стоимость жилплощади оставалась на высоком уровне. Ведь банк остается собственником квартиры, пока долг полностью не погашен. Если в квартире по вине ваших арендаторов произойдет потоп и вам из-за этого придется обращаться в страховую, а вы не предупредили страховую компанию о сдаче квартиры внаем, то ремонт придется делать за свой счет. Разумеется, узнают об этом и в банке, из-за чего масштаб неприятностей только увеличится.

Почему же большинство арендаторов все-таки решают сдавать квартиру, как говорится, по-тихому – не уведомляя ни банк, ни страховую? Причина банальна: никому не хочется выплачивать налоги на доход от аренды. На сегодняшний день этот налог составляет 13%.

Если же вы готовы платить налог и вас не пугает увеличение стоимости страховки, вы вполне можете сдать свою квартиру, купленную в ипотеку. Правда, и здесь есть небольшая оговорка: в некоторых случаях прибыльность сдачи ипотечной квартиры в аренду может оказаться под сомнением из-за свойств самой квартиры. По словам специалистов ГК «МИЦ», лучше всего для сдачи в аренду «в счет ипотеки» подходят однокомнатные квартиры в сегменте эконом-класса в спальном районе с минимальным набором мебели. На такие квартиры у съемщиков всегда есть спрос, да и снимают их, как правило, на более длительный срок.

Выбирая для себя такой путь, как сдача ипотечной квартиры в аренду, обязательно заранее оцените, насколько это будет прибыльно. Сравните стоимость аренды вашей квартиры и размер ежемесячных платежей по ипотеке. Их соотношение должно быть адекватным и действительно прибыльным, иначе вместо подспорья к доходам вы обретете только лишние хлопоты.