Продаем долю в квартире правильно

Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, реализовать свою недвижимость вам будет несложно. А вот в случае, если в вашей собственности находится не вся квартира, а только доля в ней, то сделать это будет гораздо сложнее. Более того, дополнительные трудности могут возникнуть из-за того, что доли, как правило, в натуральном виде не выделены, т.е. четко определенной территории как за вами, так и за вашими совладельцами не закреплено. Тем не менее, продать долю можно. О том, как это сделать, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Подавляющее большинство квартир, в которых проживает несколько совладельцев, принадлежат им на праве долевой собственности. Совместно квартирой владеют супруги, которые купили ее во время брака.

Если совладельцы долей единогласно решили продать квартиру целиком, то главное, что нужно сделать – это заранее обговорить, какая сумма кому достанется. В случае же, если долю хочет продать один из владельцев, то ему нужно в судебном порядке выделить долю из общего имущества, т.е. перевести совместную собственность в долевую. Практически всегда совладельцам выделяют равные доли (при этом надо помнить, что если в такой квартире проживают несовершеннолетние, инвалиды, ветераны и т.д., то решение суда может оказаться иным).

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право на покупку доли принадлежит совладельцам собственника продаваемой доли. «Это означает, что собственник, решивший продать свою долю в квартире, в первую очередь должен предложить купить ее своим совладельцам по квартире», - разъясняет руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина.

Продавец доли обязан предупредить сособственников о продаже доли в письменной форме и ждать в течение месяца их решения, которое регистрируется в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Только в случае их официального отказа владелец имеет право искать других покупателей.

«Здесь и кроется основная трудность при реализации доли, - комментирует ситуацию Инна Игнатикна. – Если совладельцы захотят воспрепятствовать продаже одной доли в квартире, они смогут с легкостью это сделать. Например, постараются уклониться от получения письменного уведомления о продаже доли, следовательно, ФРС не получит их официального отказа и поэтому откажет продавцу в оформлении сделки по продаже доли». Иногда за оповещение сособственников о продаже доли берется сама регистрационная служба, однако практика показывает, что такие случаи встречаются крайне редко.

Если среди собственников долей квартиры имеется несовершеннолетний, то уведомлять о продаже доли нужно его родителей. В такой ситуации требуется согласие органов опеки и попечительства.

Чтобы избежать неприятностей, которые могут устроить продавцу доли его совладельцы, можно воспользоваться двумя способами. Во-первых, оформить сделку не как продажу, а как дарение доли. Дело в том, собственник доли, желающий подарить свою недвижимость, не обязан предупреждать сособственников о своем намерении. Во-вторых, воспользоваться схемой залога. Это происходит следующим образом: покупатель якобы предоставляет продавцу заем, а продавец предлагает долю в квартире в качестве залога. Затем подписывается договор об отступном, и залогодержатель получает в собственность долю, а у продавца остаются деньги.

Стоимость доли оценивается по тем же критериям, что и стоимость квартиры (транспортная доступность, тип дома, этаж, метраж и т.д.). Однако, по словам специалистов ГК «МИЦ», сумма, вырученная за долю при продаже квартиры целиком, всегда превышает ту, которую вы можете получить, реализуя отдельную долю.