Курс доллара скачет – чего ждать на рынке недвижимости?

В 90-е годы российская экономика характеризовалась высокой степенью долларизации во многих отраслях, в том числе и в сфере недвижимости. На сегодняшний день основная часть населения не нуждается в использовании доллара на рынке жилой недвижимости, т.к. общий уровень долларизации экономики за последние годы заметно снизился. Тем не менее, спор о том, влияет ли курс доллара на стоимость квадратного метра или нет, до сих пор не теряет своей актуальности. Об основных взглядах на этот предмет рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Основных мнений, как и следовало ожидать, два: часть экспертов полагает, что рынок российской недвижимости довольно сильно зависит от колебаний курса доллара, часть отрицает эту связь. Последние в качестве аргументов приводят следующие доводы: все затраты застройщиков привязаны не к доллару, а к рублю. Согласно данной точке зрения, цены на объекты жилой недвижимости зависят не от курса доллара, а от спроса населения. В рублях рассчитывается оплата труда работников, в рублях оплачивается покупка стройматериалов, в рублях осуществляется кредитование девелоперов. Долларом, говорят эксперты, здесь и не пахнет: большинство необходимых для строительства материалов сегодня производится непосредственно внутри страны, а доля тех, что привозится из-за рубежа, является несущественной. Поэтому на само строительство доллар имеет не самое большое влияние.

В каком же сегменте рынка недвижимости доллар имеет вес? Эту валюту используют, как правило, в двух случаях. Во-первых, в долларах оценивается зарубежное жилье и потому курс довольно важен для тех, у кого есть жилплощадь за границей и кто желает ее выгодно реализовать, а так же для тех, кто собирается покупать недвижимость за рубежом. Во-вторых, в долларах измеряется стоимость высокобюджетных объектов недвижимости на отечественном рынке.

Тем не менее, есть и другая точка зрения на влияние курса доллара на стоимость квадратного метра. Московский рынок жилья является бивалютным. Это значит, что часть объектов недвижимости имеет рублевые цены, а часть – валютные (в первую очередь это относится к сегменту элитного жилья)). Поэтому колебание курса доллара не может не сказываться на стоимости жилья. Рост курса доллара обусловливает понижение цен в долларах и повышение цен в рублях. При снижении курса доллара повышаются цены в рублях, а цены в долларах идут, соответственно, на спад.

Что касается рынка ипотечного кредитования, то сторонники обоих мнений приходят к согласию, что на нем курс доллара практически не отражается. Дело в том, что доля долларовых ипотечных кредитов весьма незначительна, ведь такая ипотека сегодня представляется не совсем выгодной как заемщикам, так и самим банкам. Нежелание заемщиков оформлять валютный ипотечный кредит обусловлено опасением, что доллар начнет расти, следовательно, увеличатся суммы ежемесячных выплат. Банки, в свою очередь, опасаются просрочек платежей в случае дефолта заемщиков.

Таким образом, нельзя отрицать тот факт, что колебание курса доллара влияет на рынок жилой недвижимости, ведь на часть объектов цена по-прежнему назначается в валюте. Однако и преувеличивать роль доллара на российском рынке жилья также не стоит. По словам специалистов ГК «МИЦ», современный российский рынок намного меньше привязан к доллару, поэтому вряд ли колебания курса, наблюдаемые в начале лета этого года, приведут к каким-либо значительным потрясениям.