Clever Estate: из-за чего «встал чиллер» или почему в офисах летом душно

В половине случаев аварийные ситуации в торгово-развлекательных и офисных центрах связаны с повреждениями коммуникаций или выходом из строя оборудования. Причиной еще 50% аварий является человеческий фактор. Для каждого сезона, как летнего, так и зимнего, существуют свои специфические аварийные ситуации на объектах коммерческой недвижимости. Управляющая компания «Clever Estate» сгруппировала аварийные ситуации летнего сезона в торгово-развлекательных и офисных центрах и выявила ряд закономерностей.

По данным компании «Clever Estate», самая распространенная проблема торговых и офисных центров - это плохая вентиляция помещений и дефицит воздухообмена в системе кондиционирования. Как правило, при проектировании, а затем при строительстве объекта коммерческой недвижимости происходит, так называемое, «сокращение издержек». Заказчик экономит при проектировании, по минимуму закладывая определенные мощности. В 95% случаев расчет вентиляции для БЦ ведется по нормам 1 человек на 6 кв.м. площади. Затем арендатор, экономя на арендной плате, рассаживает сотрудников плотнее, чем положено по нормам. И как следствие, происходит несоблюдение температурных режимов. Техническое решение проблемы требует параллельной сборки еще одного воздуховода, что очень дорого и чаще всего невозможно. Несоответствие объекта нормам вкупе с человеческим факторам приводят к аварийным ситуациям. Вот наиболее типичные «летние» аварии в торгово-развлекательных и офисных центрах.

Остановка чиллера. «Чилер встал» - это наиболее типичная проблема духоты в офисах и в небольших помещениях в ТРЦ. Чиллеры (холодильные агрегаты) – основные поставщики охлажденного воздуха в помещение. Чаще всего в летний сезон ломаются именно они. В большинстве случаев, это связано с небрежной эксплуатацией: вовремя не проводилась замена масла, неустановлена защитная решетка на воздухозаборную камеру и так далее. Камера же воздухозаборника обладает большой мощностью и в состоянии засосать внутрь любой мусор и даже некрупное животное, крысу, или птицу.

Возобновить приток воздуха можно, очистив и перезапустив систему. «Если же чилер перестал работать из-за поломки компрессора, - говорит Сергей Креков, генеральный директор компании «Clever Estate», - то это долгий и дорогостоящий ремонт. Стоимость компрессора и заправка фреона – это 70% стоимости нового оборудования и невероятно долгая доставка. Если оборудование «полетело» в летний сезон, что чаще всего и происходит, то ждать заказа нового комплекта можно и до зимы».

Поломка лифтов в торгово-развлекательных и офисных центрах напрямую может быть связана с проблемами охлаждения внутри здания. На сегодняшний момент все лифтовое оборудование начинено электроникой, которое не выдерживает перегрева и ломается от повышенных температур: лифт начинает мигать разными кнопками, ехать в неправильном направлении, останавливаться между этажами, блокировать двери и так далее.

«Лифты – это просто хроническая болезнь для бизнес- и торговых центров, - говорит Сергей Креков, - Вспоминается один случай из нашей практики, когда машинное отделение лифта, где также находилась автоматика, «мозги», изначально не было оборудовано системой охлаждения и вывода тепла, поэтому лифт чудил там с особенной силой. Подъемные двигатели уже сами по себе дают сильный нагрев, а потому летом внутри этого машинного отделения воздух нагревался выше 60 градусов. Утихомирить лифт и заставить его работать нормально смогла только экстренная установка вентиляторов и вынос автоматики из шахты вовне».

Духота. Система охлаждения и вентиляции в современном бизнес-центре рассчитана уровень жары выше 35 градусов, и она справлялась бы с задачей, если бы само здание было бы спроектировано с учетом предельных температур. «Проектировщик абсолютно одинаково проектирует воздухообмен, что на стеклянное здание, что на монолитно-кирпичное, - говорит Сергей Креков, генеральный директор компании «Clever Estate», - при проектировании не учитывается нагрев стен за счет прямых солнечных лучей, в результате чего, если лето жаркое, то все стеклянные кубики превращаются в сковородки. Сечение воздуховодов на солнечную строну и теневую одинаково, а такого быть не должно. В параллели по СНИПАМИ существуют евростандарты ОВОК, вот они учитывают солнечное излучение. Строительные нормы и правила сформулированы в 1984 году, а в 2010-м в кассовых зонах люди падали в обморок».

Также, к типичным авариям в торгово-развлекательных и офисных центрах можно отнести протечку конденсата, перепады давления в электросети, отключение эскалаторов, засоры канализации, прорыв труб глубинного залегания. Протечка конденсата всем знакома; это тоже «летняя» проблема, и связана она со сбоями кондиционера. Если во время работы на голову потекла вода, это, скорее всего, означает, что засорилась выводящая дренажная трубка. Устранить неполадку можно в течение часа, разобрав потолок и прочистив трубку. Гораздо более тяжелые последствия ожидают бизнес-центр, если вода конденсата попала на щиток электроснабжения.

Перепады давления в электросети могут спровоцировать все вышеперечисленные здесь аварийные ситуации, также как и выход из строя трубы глубинного залегания.

«А вот засоры в канализации – говорит Сергей Креков, - это целая энциклопедия неожиданностей для управляющих компаний. Пищевые арендаторы сбрасывают жир в систему, труба обрастает жиром, до плотности сопоставимой с цементом, приходится раскапывать трассу и вырезать кусок трубы. В нашей практике после открытия узбекского ресторана, в одном из фудкортов в ТРЦ трасса встала через неделю. В канализации ТРЦ можно найти все, что угодно. Арбузы, молотки, телефоны, памперсы... В крупных ТРЦ с большим количеством ресторанов в канализацию, могут сбрасывать бутылки, банки, выбрасывать просроченных кур, и такое мы видели и вытаскивали. Справедливости ради стоит отметить, что засоры в канализации – явление скорее всесезонное, чем летнее. Из-за неправильной эксплуатации и нарушений порядка техобслуживания возникают аварийные ситуации, устранение которых, а также ремонт оборудования, значительно дороже сэкономленных не первичном этапе средств. Не стоит не пытаться экономить на качестве установки и обслуживания инженерных систем объектов, а также пользоваться услугой предэксплутационного аудита – это позволит устранить недочеты и свести к минимуму возможность аварийных ситуаций».