Новостройка в ипотеку: каковы риски?

Решиться на ипотеку для многих покупателей квартир сегодня непросто: пугает и величина ежемесячных платежей, и долгосрочность кредита, и разнообразные риски. Оформляя ипотечный кредит, заемщик действительно рискует: ведь даже если он будет вносить все платежи точно в срок, это еще не гарантирует ему полной безопасности. Особенно это касается тех ситуаций, когда в ипотеку берется квартира в строящемся доме. О том, какие риски могут поджидать заемщика, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Ситуации, когда можно лишиться ипотечной квартиры в новом доме, бывают разные. Главный риск связан, конечно же, с выплатой кредита: если заемщик окажется не в состоянии производить ежемесячные выплаты, банк заберет квартиру и выставит ее на продажу для покрытия своих расходов. Если речь идет о недостроенной квартире, то банк заберет и реализует не право собственности, а право требования на нее. В любом случае, заемщику следует помнить, что успех его предприятия во многом зависит именно от его действий.

Впрочем, есть и другие риски, минимизировать которые покупатель может далеко не всегда. Один из них связан с задержкой оформления права собственности. Дом может быть построен и даже сдан, а официальное оформление в собственность будет все откладываться и откладываться. Что делать в этом случае? Можно, конечно, пойти в суд и потребовать защиты своих прав. Впрочем, есть и более эффективный вариант – можно обратиться в прокуратуру, и это в данном случае даже более уместно, ведь в эту инстанцию можно пожаловаться на нарушение прав сразу группы лиц – других покупателей квартир в вашем доме. Такие «коллективные» дела рассматриваются, как правило, быстрее и результативнее.

Но бывают и такие ситуации, когда заемщик, ожидающий права собственности, практически ничего не может с этим поделать. Например, если дом построят, но не сдадут комиссии. Оформить столь желанное право собственно можно будет только после того, как дом будет сдан, и потому вся надежда в этом случае – только на добросовестность строительной компании. Повлиять на ситуацию покупатель почти никак не может, поэтому думать о минимизации этого риска нужно еще в самом начале своего ипотечного предприятия, то есть тщательно изучать информацию о застройщике, о его уже завершенных проектах и о том, насколько ответственно этот девелопер соблюдал сроки строительства и сдачи ранее.

Возможен и еще более неприятный вариант: дом построен, но неожиданно выясняется, что земельный участок, на котором он возведен, не предназначен для строительства многоэтажек – скорее всего, это окажется земля для индивидуального жилого строительства (она дешевле, и потому недобросовестный застройщик вполне может приобрести ее вместо того, что требуется по закону). Вскрыться это может по-разному, в том числе и при регистрации права собственности. Регистрационная служба, получая пакет документов по квартире в таком доме, направляет запрос в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и в бюро технической инвентаризации. Получив ответ, Росреестр замечает, что многоквартирный дом находится на месте индивидуального земельного участка. После этого на получение права собственности в таком доме можно уже не рассчитывать.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо опять же тщательно проверять документы девелоперской компании. Ответственный застройщик всегда предоставляет своим клиентам возможность ознакомиться со всеми необходимыми документами, в том числе и с разрешением на строительство. Впрочем, справедливости ради стоит сказать, что у действительно опытных застройщиков обычно бывают партнерские программы с банками, которые аккредитовывают объекты строительства, и покупать квартиру в таких домах и выгодно, и безопасно.

Впрочем, даже последнее обстоятельство – не повод расслабляться при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку. Конечно, с каждым годом рынок первичной недвижимости в России становится все более упорядоченным и цивилизованным, но покупателю стоит помнить, что по-настоящему эффективно защитить свои интересы он может только сам.