Операции с ипотечной квартирой: для чего требуется согласие банка?

При покупке квартиры в ипотеку заемщик становится собственником данного жилья не зависимо от того, находится оно в залоге у банка или нет. Однако в том случае, если купленная квартира является залогом по кредиту, ее владелец может столкнуться с некоторыми ограничениями при проведении операций с этой квартирой. Что покупатель может делать с залоговым имуществом, а что нет, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Пожалуй,основное правило, которое необходимо уяснить вам как владельцу квартиры в залоге – это то, что любое действие, которое вы собираетесь произвести с ипотечной квартирой, вы должны, прежде всего, согласовать с вашим банком. Все основные права и обязанности обеих сторон оговариваются в кредитном договоре. При этом вы должны не просто поинтересоваться у сотрудника банка, что именно вам разрешается делать с залоговой квартирой, но и обязательно проследить за тем, чтобы все эти пункты были письменно зафиксированы в договоре. Чем подробнее будут прописаны все условия, тем проще вам потом будет защищать свои права.

Какие трудности могут возникнуть у заемщика с заложенной квартирой? Прежде всего, банк может отказать в прописке. Вообще, что касается ближайших родственников, то их заемщик может прописать в квартире, обремененной залогом, и без согласия банка, но это в теории. На деле все будет зависеть от конкретной договоренности с банком. «Недавно в нашей практике произошел случай, разбирательство по которому продолжается и сегодня: банк отказывается зарегистрировать в заложенной квартире супруга заемщицы. Причем де-факто погашением кредита занимается именно этот супруг. Тем не менее, чтобы избежать повторения подобных случаев, лучше заранее оговаривать и письменно фиксировать условия всех потенциальных сделок с недвижимостью при заключении кредитного договора», - говорит Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Таким образом, если вы хотите зарегистрировать в купленной по ипотеке квартире какого-либо родственника (или даже не члена семьи), вам лучше заранее обговорить это с банком и зафиксировать эти договоренности в кредитном договоре.

Владелец ипотечной квартиры может не только зарегистрировать в ней своих родственников, но и выполнить ряд других операций с залоговым жильем. Например, сдать ипотечную квартиру в аренду. Зачастую залоговую квартиру сдают родители, купившие это жилье своему подрастающему ребенку. При этом величина арендной платыможет приближаться к размеру ежемесячного платежа по ипотеке, и тем самым «отбивать» расходы на выплату кредита. Довольно удобная и выгодная схема, и большинство банков обычно не имеет ничего против того, чтобы заемщик поступал подобным образом. Тем не менее, это не значит, что квартиру в залоге можно сдавать в аренду без уведомления банка. Специалисты ГК «МИЦ» предупреждают, что такое поведение чревато различными неприятностями, ведь вероятность, что банк узнает об арендной «самодеятельности», весьма высока, и тогда банк с высокой долей вероятности отреагирует наложением санкций: штрафом или требованием досрочно погасить кредит.

А как быть, если жизненные обстоятельства сложились таким образом, что заемщику необходимо продать обремененную ипотекой квартиру? Зачастую это связано с желанием клиента приобрести более просторное и комфортное жилье, поэтому банки в таком случае продаже ипотечной квартиры не противятся. Существует несколько способов реализации залогового жилья, наиболее популярные из которых – это досрочное погашение кредита покупателем или покупка им же самого кредита. Оба этих способа также требуют получения согласия банка.

Однако есть заемщики, которые по каким-то причинам хотят скрыть от банка продажу квартиры. Для этого они, к примеру, получают разрешение кредитующей организации на досрочное погашение кредита, а средства для этого берут у покупателя. Что ж, тоже метод. Однако такой способ продажи встречается крайне редко – дело в том, что покупателя, согласного на такие условия покупки жилья найти практически невозможно.

А нужно ли разрешение банка, если заемщик собирается произвести в ней перепланировку? По словам специалистов ГК «МИЦ», заемщик, конечно, может вообще попытаться скрыть факт перепланировки. Но здесь дело в том, что при законном оформлении перепланировки банку все равно станет об этом известно, а неузаконенная перепланировка грозит владельцу рядом трудностей как с законом, так и с банком.

Впрочем, как показывает практика, банки почти никогда не разрешают заемщикам делать в заложенной квартире перепланировку – это плохо влияет на ликвидность залога и, соответственно, повышает финансовые риски банка.

Подводя итог, можно сказать, что по большому счету жестких ограничений для заемщика нет. Конкретные условия будут зависеть от того, до чего вы договоритесь с банком. Совет здесь может быть только один: чтобы сотрудничество не было омрачено конфликтами и штрафами,каждый значимый шаг нужно согласовывать с банком.