Постоянные и переменные ставки по ипотеке

В конце прошлого года эксперты заметили, что российские заемщики вновь начали проявлять интерес к кредитам с так называемыми «плавающими» процентными ставками. После кризиса этот продукт долго обходили стороной, памятуя о том, что в 2008-2009 годах он привел к дефолту не одного заемщика. Но ипотечный бум, пришедшийся на 2011 год, показал, что российские заемщики вновь готовы рисковать. О том, что несет заемщику переменная ставка, рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Что такое постоянные ставки по ипотеке, подробно объяснять, пожалуй, не надо – банк устанавливает определенную величину, и она не меняется на протяжении всего срока выплаты кредита. Заемщику такой способ начисления процентов выгоден в основном только своим постоянством: когда известен размер ставки, можно без труда прогнозировать свои расходы на много месяцев вперед.

Другой вариант – переменные ставки по ипотеке, которые, как и следует из названия, могут меняться. От чего они зависят? Переменная ставка – это сумма двух показателей: межбанковского индекса и наценки (маржи) банка. Межбанковские индексы существуют разные, самыми известными из них являются следующие: ставка рефинансирования Центробанка (это процент, под который ЦБ РФ кредитует другие российские банки), MosPrime (проценты, под которые российские банки кредитуют друг друга), а также Libor (проценты кредитов в зарубежной межбанковской среде) и Euribor. Для рублевых кредитов процентную ставку привязывают к ставке рефинансирования ЦБ РФ или к MosPrime, для кредитов в долларах и евро – к индексам Libor и Euribor. Переменная ставка будет равняться, как уже говорилось выше, одному из этих индексов, к которому банк прибавляет свою наценку (около 5-7%). Межбанковские индексы изменяются – то выше, то ниже, и соответственно изменяется ставка по кредиту для заемщика. Если индексы будут понижаться, то заемщик серьезно экономит на кредите.

Что обычно привлекает заемщиков в ипотечных кредитах с переменными ставками? Их относительная дешевизна: переменные ставки ниже постоянных в среднем на 1-1,2%. Меняются переменные ставки, как правило, раз в год, поэтому большой неожиданностью для заемщиков не становятся. С другой стороны, в моменты серьезных финансовых изменений межбанковские индексы могут вести себя крайне непредсказуемо, как это случилось, к примеру, в кризис, из-за чего многие заемщики потерпели крах, т.к. размер их ежемесячного платежа вырос в несколько раз. Иными словами, переменная ставка предполагает определенный риск.

«Переменные ставки могут дать заемщику небольшое преимущество на старте, но в долгосрочной перспективе это может обернуться необходимостью постоянно следить за событиями в межбанковской сфере, что для основной массы заемщиков не очень удобно, - замечает Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Обычно переменными ставками пользуются опытные люди, которые знают тенденции изменений ставок и, исходя из этого, могут оценить свои риски».

Также эксперты говорят, что довольно часто кредиты с «плавающей» ставкой берут люди с доходами выше среднего, имеющие четкое намерение погасить кредит досрочно. И, конечно же, определенная часть таких заемщиков – просто игроки, хорошо знающие межбанковскую конъюнктуру и не боящиеся рисковать.

Существует также такой вид ставок, как переменно-фиксированная (или комбинированная) процентная ставка. Она подразумевает, что часть срока кредитования заемщик будут платить по переменной ставке, а потом перейдет на постоянную.

Есть ли у переменных ставок перспектива приобрести былую популярность? К сожалению, ответить на этот вопрос однозначно специалисты сегодня не могут. С одной стороны, если российский рынок ипотеки и дальше будет успешно развиваться (что пока не предопределено), то переменные ставки могут получить широкое распространение. Во многих западных странах ситуация складывается именно так, и это, замечают эксперты, довольно справедливая модель ипотечного ценообразования. Но с другой стороны, для того, чтобы риски заемщиков не выходили за пределы разумного, в стране должна быть довольно стабильная экономическая ситуация, чего у нас пока не наблюдается.

Поэтому для широких масс населения постоянные ставки пока являются более приемлемым вариантом.

Чего же ожидать российским заемщикам – настоящим и тем, кто намеревается ими стать, – в ближайшее время? По словам Константина Шибецкого, уровень процентных ставок сегодня стабилен, обороты на отечественном рынке ипотеки высокие, поэтому можно ожидать, что в ближайшее время банки решатся на небольшое понижение процентных ставок. Понижение может составить от 0,5 до 1%.