Как купить квартиру по переуступке прав?

Продажа квартиры в новостройке путем переуступки права – сделка, выгодная как продавцу, так и покупателю. Квартира, которую выкупил продавец на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома дорожает в среднем более чем на 30% и, следовательно, продавец при продаже готовой квартиры получает хорошую прибыль. Покупателю это выгодно тем, что он может приобрести квартиру в новом доме высокой степени готовности и иногда даже на более выгодных условиях, чем у застройщика. Однако чтобы сделка прошла успешно, обе стороны должны учитывать ряд нюансов.

«Обычно свои права на квартиру переуступают люди, купившие одну или несколько квартир в инвестиционных целях. Тем не менее, есть и такие, кто изначально приобретал квартиру для себя, но из-за изменившихся жизненных обстоятельств вынужден продать ее», - сообщает руководитель отдела реализации ГК «МИЦ» Александр Энгель. Зачастую, когда свободных квартир от застройщика в конкретном доме уже нет, именно эти продавцы и предлагают желающим приобрести недвижимость заключить сделку по переуступке прав.

Как известно, после получения права собственности цена квартиры увеличивается. Почему же продавцы заключают сделку по переуступке, как правило, не дожидаясь оформления квартиры в свою собственность? Это объясняется тем, что процесс получения права собственности на квартиру занимает много времени, а продавец желает получить прибыль как можно раньше.

Сделка по переуступке прав на квартиру оформляется в договоре долевого участия (ДДУ) или фиксируется в предварительном договоре купли-продажи (этот вариант менее надежен). Важно заметить, что оба договора фиксируют не покупку квартиры как таковой, а покупку права ее передачи в собственность конкретному лицу. При заключении соглашения об уступке прав по ДДУ покупатель обязан полностью выплатить стоимость квартиры. Как правило, расчеты в таком случае производятся через банковскую ячейку. Если же квартира была выкуплена не полностью, покупатель принимает на себя обязательства по дальнейшим выплатам.

Специалисты ГК «МИЦ» советуют учитывать один важный момент, связанный с переуступкой по ДДУ. Дело в том что, с одной стороны, ДДУ максимально защищает права участника долевого строительства (ведь только этот договор подлежит обязательной госрегистрации), с другой же – в случае, если сделка будет расторгнута, покупателю выплатят именно ту сумму, что изначально стояла в договоре. Однако не стоит забывать, что по мере строительства квартира дорожает, и сумма, которую заплатил конечный покупатель, несоизмерима с той, что указана в договоре.

Что касается переуступки прав по предварительному договору, то при заключении этой сделки покупатель получает право в определенный срок и на установленных условиях заключить с застройщиком основной договор. Если одна из сторон отказывается в оговоренный срок заключать основной договор, ее можно принудить к этому в судебном порядке. Следует помнить, что ПДКП таит в себе немало опасностей (одна из которых – двойные продажи), поэтому покупать квартиру по переуступке надежнее по ДДУ.

Покупка по переуступке требует обязательного участия застройщика и его согласия на сделку. Покупатель должен убедиться в том,что застройщик учел возможность переуступки и дал свое согласие. Если этого не произошло, покупатель может оказаться в ситуации, когда квартира уже переуступлена другому лицу, а сам он уже заплатил деньги, которые вернуть практически невозможно.

«Мы пытаемся минимизировать риски наших клиентов, поэтому сделки по переуступке наших объектов полностью контролируются застройщиком. Более того, соглашение об уступке прав проходит государственную регистрацию, что гарантирует безопасность сделки», - сообщают сотрудники отдела реализации ГК «МИЦ».

Таким образом, если в доме, в котором вы хотите приобрести квартиру, подходящего свободного жилья от застройщика нет, вы можете попытаться купить квартиру по переуступке прав «с рук». Однако при этом необходимо, во-первых, убедиться в надежности застройщика, а во-вторых, настоять на заключении сделки по переуступке прав по ДДУ. Ведь только в этом случае ваши риски максимально сокращены законом (214-ФЗ).