Как передать квартиру после завершения сделки купли-продажи?

После заключения сделки купли-продажи продавцу предстоит произвести полное освобождение квартиры – то есть выехать оттуда физически и выписаться юридически. Первое подразумевает простой вывоз вещей, а второе –снятие прежнего владельца с регистрационного учета.

Однако нередко случается, что прежние владельцы свои пожитки оставляют новым хозяевам, да еще и грозят им судебными разбирательствами в случае, если те посмеют их выбросить. Какие права при передаче квартиры есть у нового владельца, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Согласно статье 457 ГК РФ, срок, в течение которого квартира должна быть передана покупателю, оговаривается в договоре купли-продажи. Однако если в тексте договора данный срок не установлен, то передача должна произойти в течение «разумного» срока, который статьей 314 ГК РФ определяется в 1 месяц. Что касается момента, с которого отсчитывается этот самый разумный срок, то нормативными актами он не определен. Это значит, что началом разумного срока можно считать подписание договора купли-продажи, уплату денежных средств, а также государственную регистрацию сделки. Тем не менее, если с момента завершения сделки прошло более одного месяца, а прежний жилец так и не покинул квартиру, покупатель имеет право обратиться в суд с иском о выселении продавца.

«Однако случается, что новому владельцу мешает даже не сам все еще обитающий на территории квартиры продавец, а те вещи, которые он там оставил», - говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. Иной покупатель давно бы выкинул эти вещи, но справиться с продавцом не так-то просто: в случае чего он может пригрозить новому жильцу судебным разбирательством в случае, если тот выбросит его вещи. Однако покупатель должен знать, что после подписания передаточного акта прежний владелец не имеет доступа в квартиру, а новый собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться не только квартирой, но и имуществом, в ней находящимся.

Рассмотрению подлежит и такой случай, когда покупатель приобретает квартиру при условии, что все имущество, находящееся в ней, прежний владелец ему оставит. «В такой ситуации необходимо составить опись вещей, в которых заинтересован покупатель, - советует Инна Игнаткина. – Дело в том, что были случаи, когда покупатель приобретал меблированную и оборудованную квартиру, а по приезде обнаруживал, что ни мебели, ни оборудования в ней нет». Именно поэтому и следует составлять опись передаваемого имущества, в которой обязательно должна указываться стоимость каждого объекта. В случае отсутствия указанного имущества покупатель вправе требовать снижения цены квартиры, передачи имущества, упомянутого в описи, или даже расторжения договора. Последнее, отмечают специалисты ГК «МИЦ», происходит только в том случае, когда речь идет о значительном снижении стоимости жилья за счет вывезенного имущества.

Многих потенциальных покупателей вторичного жилья интересует, какие будут у них права в случае, если по вине прежнего хозяина произошли определенные неприятности в квартире. Например, если причиной поломки сантехнического оборудования послужило небрежное отношение с ним прежнего владельца. «Как известно, все риски, связанные с возникновением коммунальных аварий, берет на себя новый собственник, - сообщает Инна Игнаткина. – Однако если новый владелец уверен, что причины аварии появились в результате халатной эксплуатации оборудования при прежнем хозяине, то можно попытаться обратиться с иском в суд. Однако перед этим необходимо вызвать соответствующие службы, работники которых установят точные причины аварии».

Таким образом, все необходимые сведения, касающиеся физического освобождения квартиры, а именно сроки и порядки передачи жилья, должны оговариваться обеими сторонами и прописываться в договоре купли-продажи. Непосредственно при передаче жилья обеими сторонами подписывается передаточный акт, в котором подтверждается выполнение сторонами обязательств по договору. Если были соблюдены не все требования, передаточный акт фиксирует нарушения, а это, в свою очередь, дает покупателю право требовать возмещения ущерба в судебном порядке.