Когда сделку могут признать недействительной?

Любая сделка с недвижимостью требует особого внимания. Иногда самая, казалось бы, незначительная ошибка становится причиной потери и жилья, и денег. Однако даже если сделка прошла успешно, не спешите радоваться: ее могут признать недействительной. О том, какие основания имеются в законе для признания сделки недействительной, рассказывают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ».

Согласно ст. 166 ГК РФ, недействительные сделки бывают двух типов: оспоримые и ничтожные. Сделка называется оспоримой, если она признается недействительной по решению суда. Если же для признания сделки недействительной судебное разбирательство не нужно, то такая сделка является ничтожной.

Оспорить сделку в суде можно, если сделка совершена:

- под влиянием угрозы, насилия, обмана или в результате стечения тяжелых обстоятельств;

- под влиянием заблуждения. Однако, как уточняет руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская, заблуждение должно иметь «существенное значение», которое определено ст. 178 ГК РФ;

- ограниченно дееспособным гражданином или гражданином, злоупотребляющим наркотическими или спиртными средствами. Для заключения сделки, одной из сторон которой является ограниченно дееспособный человек, требуется обязательное согласие попечителя;

- несовершеннолетним гражданином (в возрасте от 14 до 18 лет), не заручившимся согласием законных представителей. Однако здесь необходимо уточнить, что если несовершеннолетний гражданин вступает в брак, его признают полностью дееспособным, а следовательно, разрешение законных представителей уже не нужно;

- без нотариально заверенного согласия супруга на проведение сделки.

Сроки обращения в суд с требованием признать оспоримую сделку недействительной составляет один год. Однако в случае, если истец обратился в суд позже данного срока, но предъявил уважительные причины, по которым так произошло, суд может принять дело на рассмотрение.

Ничтожной сделка является, если:

- сделка не соответствует требованиям закона или иным правовым актам;

- при проведении сделки использовались поддельные документы, поддельные подписи и т.д.;

- сделка являлась мнимой или притворной. «При мнимой сделке действия сторон напоминают сделку, однако такая сделка не влечет никаких правовых последствий, - сообщает Дарья Погорельская. – Де-факто все остается, как было». Что касается притворной сделки, то она осуществляется для того, чтобы прикрыть другую сделку. Так, чтобы избежать препятствий, чинимых сособственниками при продаже доли в квартире, продавец доли может заключить договор дарения, который фактически будет скрывать за собой факт купли-продажи;

- сделка совершена гражданином, который признан в результате психического расстройства недееспособным. Заключение такой сделки требует разрешения опекуна;

- и, наконец, если сделка совершена малолетним гражданином (до 14 лет).

Как уже говорилось, чтобы признать ничтожную сделку недействительной, судебное разбирательство не нужно. Однако для выяснения последствий сделки и ответственности сторон потребуется рассмотрение дела судом. Срок исковой давности для признания последствий сделки недействительными в результате ничтожности сделки составляет три года с момента заключения сделки. Однако так же, как и в случае с оспоримыми сделками, срок исковой давности при наличии уважительных причин может быть продлен.

Что происходит, если сделку признают недействительной?

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка признается не влекущей юридических последствий. По признании сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон должна вернуть другой то, что получила в результате заключения данной сделки.

Таким образом, существует немало способов для признания сделки недействительной. Множество мошеннических схем опираются именно на возможность такого признания. Чтобы просчитать все возможные трудности и предпосылки к такому повороту событий, необходимо обладать высоким уровнем юридической грамотности. Если вы чувствуете себя недостаточно подкованным в юридических вопросах, то воспользуйтесь помощью опытного профессионала, который сможет максимально надежно защитить ваши интересы.