Операции с ипотечной квартирой: на что требуется согласие банка?

Несмотря на то, что ипотека для российского потребителя давно перестала быть экзотикой, пока что с этим видом кредитования связано еще много различных мифов и заблуждений. Так, к примеру, многие считают, что собственником квартиры, взятой в ипотеку, является банк, и потому до полного погашения кредита никакие операции с ней проводить нельзя. На самом деле это не так – жилье в любом случае переходит в собственность заемщика – даже независимо от того, находится оно в залоге или нет.

Специалисты ипотечного отдела ГК «МИЦ» разъясняют: теоретически с квартирой в ипотеке можно проводить любые операции, реализуя свои права собственника, но если жилье находится в залоге – есть одно существенное условие. На любую сделку банк будет смотреть крайне неодобрительно, если она будет проведена без его согласия. Рассмотрим основные операции, которые потребуют обязательного согласования с кредитором.

Продать ипотечную квартиру

Необходимость в продаже ипотечной квартиры до того, как будет выплачен весь долг, возникает, как правило, в двух случаях: если заемщику срочно нужны деньги или же при расширении жилплощади, когда появляется возможность для покупки более просторного жилья. Есть несколько способов продать квартиру в ипотеке.

1) Продавец выплачивает банку оставшуюся сумму за кредит, после чего банк снимает залоговое обременение и можно заключать сделку купли-продажи. Очень важно при этом, чтобы в договоре кредитования не было пункта о запрете досрочного погашения кредита, иначе данным способом квартиру не продать.

2) Покупатель приобретает у продавца не само жилье, а кредит на него, переоформляя ипотечные обязательства на себя. Разумеется, без согласия банка здесь не обойтись, но банк может отказать в подобной сделке, если у него будет повод усомниться в платежеспособности нового заемщика.

Не информируя банк, продать ипотечную квартиру можно только одним способом: по предварительной договоренности с покупателем взять у него необходимую сумму для погашения кредита досрочно, и уже после этого оформлять договор купли-продажи. Но проблема в том, что такие условия не всегда нравятся покупателю, поскольку содержат большой риск для него.

Сдать в аренду

Около 30% заемщиков приобретают квартиру в ипотеку не для личного пользования, а для подрастающих детей и внуков или же в качестве объекта инвестиций. И в том, и в другом случае часто возникает вопрос о сдаче ипотечного жилья в аренду. Согласно законодательству, это не возбраняется, но банк об этом проинформировать нужно, ведь сдача квартиры в аренду может повлечь за собой снижение ее ликвидности, а для банка это является риском. Добавим, что вопросы аренды, скорее всего, потребуется согласовывать не только с банком, но и со страховой компанией.

Прописать родственников

Банк имеет право закрепить в ипотечном договоре запрет на регистрацию в квартире посторонних лиц, но ближайшие родственники, согласно законодательству, под него не попадают. Так, по закону банк не может препятствовать регистрации супруга или несовершеннолетнего ребенка заемщика. И если по этому поводу возникает конфликт – можно смело обращаться в суд для признания такого запрета недействительным.

Перепланировка

Теоретически заемщик может произвести перепланировку залогового жилья с согласия банка, однако на практике банки крайне редко разрешают такие действия. Основная причина в том, что перепланировка может способствовать увеличению или уменьшению жилой площади, а это требует переоформления документов. Кроме того, квартиры стандартной планировки более ликвидны в качестве объекта продажи.

Если же вы решите провести перепланировку незаконно (без оформления проектных документов), банк может потребовать ее легализации, обязать заемщика вернуть квартире первоначальный вид или даже расторгнуть договор. Каждый из этих случаев обернется для заемщика немалыми расходами, поэтому лучше не рисковать.

Подводя итог, можно сказать, что в теории заемщик обладает достаточно большой свободой действий в отношении ипотечной квартиры, однако на практике многое зависит от условий договора с банком. Поэтому крайне важно внимательно изучить каждый пункт, заранее выясняя любые спорные моменты.