Обзор рынка торговой недвижимости городов Подмосковья

В связи с ограничением строительства коммерческой недвижимости в Москве в пределах ТТК все большую популярность среди девелоперов и ритейлеров приобретают города Московской области. В Подмосковье есть платежеспособный спрос, и, соответственно, потенциал для развития ритейла и рынка торговой недвижимости.

В исследовании были собраны данные по качественным торговым центрам. Исходя из классификации, принятой в консалтинговой компании Welhome, под качественным (профессиональным) торговым центром понимается торговый центр, арендуемой площадью от 5 тыс. кв. м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе одного или нескольких крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.

По охвату в исследование взяты только торговые центры, относящиеся непосредственно к тому или иному городу Московской области. Такие объекты, как ТРЦ «МЕГА-Теплый Стан», «МЕГА-Химки», «МЕГА-Белая Дача» и другие подобные объекты, которые являются суперрегиональными, в исследование не включены, поскольку их зона влияния рассчитана на более широкую аудиторию, как Москвы, так и Московской области.

Численность населения Московской области составляет 6,9 млн. чел. Доля городского населения составляет более 80% от общей численности населения области. Наиболее крупными по численности населения городами являются Балашиха (226,3 тыс. чел.), Химки (215,5 тыс. чел.) и Подольск (188,5 тыс. чел.)

По данным консалтинговой компании Welhome, на текущий момент времени в городах Подмосковья функционирует порядка 80 профессиональных торговых центров. Наибольший объем площадей в профессиональных торговых центрах приходится на города, расположенные не далее 30 км от МКАД (63%). Причем объем предложения делится практически поровну между городами-спутниками Москвы и остальными городами в пределах 30 км от МКАД. Объем торговых площадей в городах, расположенных между Московским малым кольцом и Московским большим кольцом и городами в пределах 60-90 км от МКАД, распределен поровну (17% и 18% соответственно). Далее 90 км от МКАД расположен только ТЦ «Маяк» в Дубне арендуемой площадью 9,7 тыс. кв. м. Торговый центр был открыт в 2011 году.

Немногим более половины торговых площадей в подмосковных торговых центрах относится к районному формату, т.е. имеет арендуемую площадь до 15 тыс. кв. м GLA. Примерно треть торговых площадей от общего объема относится к окружному формату торговых центров. Площадь таких объектов составляет от 15 до 30 тыс. кв. м GLA. Объекты окружного формата расположены в таких городах, как Домодедово (ТРЦ «Торговый Квартал»), Коломна (ТРЦ «РИО»), Орехово-Зуево (ТРЦ «Орех»), Мытищи (ТРЦ «Красный Кит») и других, и их доля составляет 31% от общего объема площадей. В тех городах, где присутствует только один профессиональный торговый или торгово-развлекательный объект, он является центром притяжения для жителей фактически всего города.

Наибольшей обеспеченностью торговыми площадями характеризуется Реутов – 1112 кв. м на 1000 жителей. Величина данного показателя объясняется тем, что формально население Реутова составляет 88 тыс. чел., для такого количества населения необходим гораздо меньший объем торговых площадей. Тем не менее, ТРЦ «РИО» изначально рассчитан также на аудиторию покупателей из близлежащих районов Новокосино, Новогиреево, а также г. Железнодорожного.

Как сообщает Служба проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, наибольший объем площадей в торговых центрах был введен в 2008 году, при этом большая часть площадей пришлась на города, расположенные в 60-90 км от МКАД, когда были открыты такие объекты, как ТРЦ «РИО» в Коломне (25 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «Воскресенск» в Воскресенске (12 тыс. кв. м GLA). В 2009 году наибольший ввод торговых площадей был осуществлен в городах до 30 км от МКАД: открыт ТЦ «Конфитюр» (9 тыс. кв. м GLA) в Долгопрудном, ТРЦ «Поворот» (11 тыс. кв. м GLA) в Лобне, ТЦ «О’Парк» (9,6 тыс. кв. м GLA) в Одинцово и другие.

Выводы относительно инвестиционной привлекательности городов Подмосковья для развития торговой недвижимости:

- высокий потенциал для развития торговой недвижимости имеют такие города, как Королев, Пушкино, Раменское. Тем не менее, в каждом есть своя специфика. В Королеве, в силу административных барьеров и отсутствия подходящих для строительства площадок, до сих пор нет ни одного качественного торгового центра. Первый более-менее качественный торговый центр на просп. Космонавтов планируется к открытию во II полугодии 2012 года. Население Пушкино чуть более 100 тыс. чел., менее чем в 2 км расположена Ивантеевка и другие населенные пункты, тем не менее, качественные объекты в городе пока отсутствуют.

- потенциалом для строительства торговых центров обладают города дальнего Подмосковья, такие как Воскресенск, Серпухов, Клин. В каждом случае необходимо тщательно изучить емкость рынка, вероятнее всего, в таких городах востребованы форматы районного или окружного торгового центра.

- Химки стоит особняком среди городов Подмосковья, так как на его территории и по границам находится сразу несколько суперрегиональных и региональных торговых центров, поэтому имеет смысл открывать в городе только небольшие объекты районного формата. В Химках в текущем году планируется к вводу 2 объекта районного формата.