Как продать квартиру, если один из собственников – ребенок?

Согласно статье 37 ГК РФ, родители или опекуны ребенка не могут продать квартиру, в которой он прописан, не получив предварительного разрешения на проведение сделки из органов опеки и попечительства. Отчуждение доли несовершеннолетнего собственника должно сопровождаться одновременным предоставлением ему новой жилплощади, не уступающей по жилищным условиям продаваемой. Только при соблюдении данного требования родителям или опекунам удастся получить необходимое для совершения сделки согласие органов опеки и попечительства. О механизме получения данного разрешения рассказывает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.

«Первое, чего не следует делать, - это пытаться продать квартиру без ведома органов опеки и попечительства, - предупреждает специалист. – Если факт продажи обнаружится, то соответствующие инстанции не преминут подать на продавца в суд, в результате чего сделку признают незаконной».

Чтобы избежать таких последствий, необходимо письменно уведомить органы опеки о намерении реализовать жилплощадь. В заявлении необходимо указать, что все права и интересы несовершеннолетнего собственника будут неукоснительно соблюдаться. Данное заявление должно быть заверено инспектором районного управления социальной защиты населения (УСЗН) по охране прав детства.

Важно уяснить, что получить разрешение на реализацию объекта жилой недвижимости можно будет только в том случае, если родитель или опекун предоставит несовершеннолетнему собственнику равноценную жилплощадь. Таким образом, продажа квартиры, в которой один из собственников – несовершеннолетний, сопровождается одновременной покупкой нового жилья. В случае, если покупаемая квартира меньше старой, то ребенок должен получить в ней большую (т.е. увеличенную) долю.

Чтобы получить разрешение на продажу, продавец обязан представить нотариусу, проводящему сделку, необходимые документы на продаваемую и покупаемую квартиры.

Вот стандартный список этих документов:

- паспорта родителей или опекунов;

- свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если он достиг 14 лет);

- документы на покупаемую жилплощадь;

- документы на отчуждаемую жилплощадь: выписка из домовой книги, единый жилищный документ (объединяющий в себе несколько справок о жильцах – в том числе может заменить выписку из домовой книги), поэтажный план, справки БТИ о стоимости на все жилые помещения;

- заявление несовершеннолетнего собственника (если ему исполнилось 14 лет) о согласии на отчуждение имущества.

Также вероятно, что инспектор по защите прав детства может потребовать представить дополнительные справки, например, справку из отделения милиции, подтверждающую, что данная семья на учете не состоит.

После того, как ребенок будет зарегистрирован на новой жилплощади, родители или опекуны в течение месяца с момента получения согласия на совершение сделки должны уведомить органы опеки и попечительства о том, что несовершеннолетний в собственность получил равноценную жилплощадь.