RRG: итоги III квартала на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Консалтинговая компания RRG подвела итоги III квартала 2012 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Основные выводы

1. На рынке продажи объем предложения в целом, за исключением производственно-складских помещений, вырос, а на рынке аренды, наоборот, снизился. Снижение объема предложения на рынке аренды могло происходить в процессе продолжения реализации спроса, в то время как рост объема предложения на рынке продажи – наоборот, за счет его накопления, что может свидетельствовать о предпочтении аренды объектов коммерческой недвижимости перед ее покупкой, а также отсутствием притока инвестиций.

2. Цены на рынке продажи по всем сегментам кроме производственно-складских помещений снизились, а на рынке аренды – практически не изменились, что с учетом трехпроцентного роста курса доллара, свидетельствует о стабилизации цен в рублевом эквиваленте на рынке продажи и об умеренном росте ставок на рынке аренды, что подтверждает выдвинутую ранее на основе динамики объема предложения гипотезу о предпочтении потребителями коммерческой недвижимости рынка аренды.

3. Среди основных особенностей развития отдельных видов недвижимости можно выделить следующие:

• Развитие сегмента торговой недвижимости в 3 квартале характеризовалось тем, что на рынке продажи цены в центре выросли, а за его пределами снизились, в то время, как на рынке аренды ситуация была прямо противоположной, при этом как ставки, так и цены по всем сегментам за исключением аренды торговых объектов в центре превышают уровень 3 квартала 2011 года на 3-8%.

• На рынке офисной недвижимости как средневзвешенные цены, так и средние арендные ставки как в центре, так и за пределами Садового кольца в основном практически не изменились, при этом если на рынке аренды ставки сопоставимы с уровнем годовой давности, то на рынке продажи цены выше уровня 3 кв. 2011 года на 7-12%. Стабильность арендных ставок при одновременном снижении объема предлагаемых в аренду офисных помещений, говорит о постепенном поглощении офисных площадей. При сохранении общей экономической стабильности можно прогнозировать, что в ближайший год нас ждет незначительный рост арендных ставок на офисную недвижимость.

• Ставки на рынке аренды по производственно-складским помещениям практически не изменились, а цены на рынке продажи выросли.

Главный вывод: В Москве все спокойно…

По итогам 3 квартала 2012 года можно судить о продолжении стабилизации на рынке продажи и небольшой активизации на рынке аренды, что может быть связано с ростом деловой активности в начале осени. Учитывая, что рынок аренды отражает изменение рыночной конъюнктуры более оперативно, а в третий квартал вошел только первый месяц осени, в 4 квартале 2012 года можно ожидать выход в незначительную положительную плоскость ценовых показателей на рынке аренды.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Всего в 3 квартале 2012 года на продажу было выставлено 1640 объектов общей площадью 3065 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим кварталом объем предложения вырос на 1% по количеству и на 13% по общей площади.

По сравнению с 3 кварталом 2011 года объем предложения увеличился на 3% по количеству и на 11% по общей площади.

Таким образом, рост объемов предложения произошел прежде всего за счет увеличения средней площади экспонируемых объектов.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2012 года по сравнению со вторым выросла на 2%. Учитывая, что средний курс доллара за этот период вырос на 3%, в рублевом эквиваленте прирост цен составил около 5%, что в 2,5 раза превысило темпы инфляции за период (1,9%), хотя по отношению ко 2 кв.2011 года цена выросла на 6% и составила 4710 $/кв. м Таким образом, несмотря на периодические колебания наблюдается продолжение тенденции к повышению цен, но на инфляционном уровне.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

По сравнению с предыдущим кварталом в 3 квартале 2012 года общая площадь предлагаемых на рынке объектов торговой недвижимости выросла на 28%, офисной – на 15%, площадь предлагаемых производственно-складских объектов – снизилась на 14%, помещений свободного назначения – увеличилась на 33%. Значительный рост общей площади помещений свободного значения был связан с выходом на рынок двух крупных объектов - на 2-й Рыбинской ул. (10 000 кв.м.) и на Волгоградском пр-те (12 000 кв.м.). В 3 квартале по сравнению с 3 кв. 2011 года общая площадь торговых объектов выросла на 19%, офисных – на 14%, производственно-складских - на 3%, а общая площадь помещений свободного назначения – снизилась на 6%.

Структура предложения по площади существенно не изменилась. Лидером традиционно остаются офисные помещения, доля которых составляет 57%. Далее идут торговые помещения (18%), производственно-складские (15%), помещения свободного назначения (10%).

Ценовые показатели

По сравнению со 2 кварталом 2012 года цены на торговую недвижимость в 3 квартале снизились на 5%, на офисную – на 1%, на помещения свободного назначения – на 3%, а на производственно-складскую выросли на 4%. Данные колебания носят сезонный характер и вполне объясняются изменениями курса доллара и структуры предложения (выход на рынок более дешевых объектов).

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2012 года по сравнению с 3 кварталом 2011 года возросла на 4% по торговой, на 4% по офисной, на 3% по производственно-складской недвижимости и на 7% по помещениям свободного назначения.

Произошедший за год рост средневзвешенной цены при одновременном росте предложения говорит о наличии неудовлетворенного спроса практически по всем типам недвижимости. Его объем не является значительным (величина прироста рост цен не превышает 4-7%), но он существует.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 529 торговых объектов общей площадью 541 тыс.кв.м, из них 82 объектов находилось внутри Садового Кольца и 447 объектов – за его пределами.

По сравнению со 2 кварталом 2012 года количество предложений торговых объектов в центре выросло на 6%, их общая площадь - на 5%.

Количество предложений торговых объектов за пределами центра увеличилось на 3%, их общая площадь – на 31%. Такой существенный рост общей площади был обусловлен началом экспонирования крупного торгового центра на Пятницком шоссе (30 000 кв.м.).

Ценовые показатели

В 3 квартале 2012 года динамика цен на объекты в пределах Садового Кольца и вне его была разнонаправленной. Средневзвешенная цена предлагаемых на продажу торговых объектов в центре выросла на 4% до 14057 $/кв.м., а за пределами центра – снизилась на 5% до 5649 $/кв.м.

Продолжающийся рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в связи с ростом цен по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, и может объясняться традиционно высоким спросом на такие объекты. За пределами центра снижение цен произошло, прежде всего, за счет начала экспонирования в 3 квартале крупного и относительно дешевого объекта на Пятницком шоссе. (30 000 кв.м., 2900 $/кв.м.).

При этом по сравнению с 3 кварталом 2011 года выросли цены и на объекты в центре и на объекты, расположенные за пределами Садового Кольца. Прирост составил 3 и 7% соответственно.

Street-retail

Объем предложения

В 3 квартале 2012 года на продажу было выставлено 235 объектов street-retail общей площадью 84 тыс.кв.м., из них 45 объектов находилось внутри Садового Кольца и 190 объектов – за его пределами.

Количество предложений торговых объектов в центре по сравнению со 2 кварталом 2012 года выросло на 10%, их общая площадь - на 23%. Количество предложений торговых объектов за пределами центра снизилось на 8%, их общая площадь – на 2%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре по сравнению со 2 кварталом 2012 года снизилась на 10% (до 15 106 $/кв.м.), а за пределами центра – выросла на 1% до 8198 $/кв.м. Снижение средневзвешенной цены по объектам в центре произошло в первую очередь за счет ухода с рынка во 2 квартале 2012 года нескольких относительно дорогих торговых помещений - на ул. Б.Никитская (281 кв.м., 22 663 $/кв.м.), на ул.Тверская (351 кв.м., 51 282 $/кв.м.) и на ул. Б.Дмитровка (477 кв.м., 19 507 $/кв.м.).

Офисная недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале 2012 года объем предложения составил 773 объекта общей площадью 1747 тыс. кв.м., из них 250 объектов находилось в пределах Садового Кольца и 523 объекта – за его пределами. По сравнению со 2 кварталом 2012 года количество предложений офисных объектов выросло на 1%, их общая площадь на 15%. Общая площадь предлагаемых на рынке помещений в 3 квартале 2012 года увеличилась как в пределах Садового кольца (+12%) так и за его пределами (+15%).

При этом по сравнению с 3 кварталом 2011 года общая площадь предлагаемых на продажу офисных объектов, расположенных в пределах Садового кольца, уменьшилась на 6%, в то время как за пределами Садового Кольца она увеличилась на 20%. Такая разнонаправленная динамика свидетельствует о меньшем желании владельцев продавать офисные помещения, расположенные в центре города, в виду их большей инвестиционной привлекательности.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 квартале 2012 года уменьшилась на 3% по сравнению со 2 кварталом 2012 года и составила 9630 $/кв.м., что было обусловлено, в основном, выходом на рынок крупного и относительно дешевого объекта на ул.Арбат (23 000 кв.м., 6924 $/кв.м.). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 1% и составила 4014 $/кв.м.

При этом по сравнению с 3 кварталом 2011 года величина прироста цен по офисным помещениям в центре в 1,7 раз выше прироста цен по объектам за пределами Садового кольца (12% против 7%), что также свидетельствует о повышенном спросе на офисные помещения в пределах Садового кольца.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Всего в 3 квартале 2012 года в Москве в аренду предлагалось 3 462 объекта общей площадью 2 610 тыс. кв.м.

Объем предложения на рынке аренды за квартал снизился на 10% по количеству и на 6% по общей площади. По сравнению с 3 кв. 2011 года количество предложений уменьшилось на 23%, их общая площадь - на 18%. Таким образом, на рынке постоянно уменьшается количество свободных помещений, что свидетельствует о его положительном развитии.

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка в 3 квартале 2012 года по сравнению со вторым уменьшилась на 1% до 567 $/кв.м./год. С учетом трехпроцентного роста курса доллара за период, в прирост арендных ставок в рублевом выражении составил 2%.

По сравнению с 3 кварталом 2011 года средняя арендная ставка находится на стабильном уровне (+1%). С учетом снижения объемов предложения можно говорить, что на рынке имеется незначительный потенциал для роста в ближайший год арендных ставок.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

В 3 квартале 2012 года общая площадь предлагаемых в аренду объектов снизилась на 12% по торговой, на 4% по офисной и на 6% по производственно-складской недвижимости. На наш взгляд, снижение объема предложения произошло во многом за счет повышенного поглощения предлагаемых в аренду помещений в связи с традиционным ростом деловой активности в начале осени.

По сравнению с 3 кварталом 2011 года общая площадь предлагаемых в аренду объектов снизилась на 23% по торговой, на 18% по офисной и на 16% по производственно-складской недвижимости. Таким образом, лидером по снижению площади являются торговые объекты, спрос на которые остается максимально неудовлетворенным.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остаются офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (32%) и торговые помещения (12%).

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале 2012 года по всем видам коммерческой недвижимости изменилась несущественно. По сравнению со 2 кварталом 2012 года по торговой недвижимости она снизилась на 1% до 977 $/кв.м/год, по офисной недвижимости выросла на 1% до 532 $/кв.м/год, а по производственно-складской практически не изменилась и составила 207 $/кв.м./год. Тем не менее, с учетом роста курса доллара за период (+3%), в рублевом эквиваленте за квартал рынок пусть умеренно, но все-таки вырос.

По отношению к 3 кварталу 2011 года существенно выросли ставки лишь по торговым объектам (+ 7%), в то время как по офисным снизились на 1%, а по производственно-складским почти не изменились.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по сравнению со вторым по количеству снизился на 14%, а по общей площади - на 12%. Снижение объема предложения за год было почти в 2 раза больше – на 24 и 23% соответственно.

Всего в 3 квартале экспонировалось 717 объектов площадью 319 тыс.кв.м., из них 107 объектов предлагалось в центре и 610 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению с 3 кв.2011 года снизился на 26% в центре, и на 23% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со 2 кварталом снизилась на 14% и составила 1643 $/кв.м./год. Снижение ставок было обусловлено как пятипроцентным уменьшением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно, так и, уходом с рынка ряда относительно дорогих объектов, таких как на Камергерском пер. (193 кв.м., 4355 $/кв.м./год), Рождественском б-ре (98 кв.м.,

5408 $/кв.м./год), Новом Арбате (57 кв.м., 5733 $/кв.м./год ) и на Тверской ул. (188 кв.м., 6012 $/кв.м./год и 165 кв.м., 7814 $/кв.м./год). По итогам одного квартала нельзя сделать вывода о существовании устойчивой тенденции по снижению арендных ставок на объекты, расположенные внутри Садового Кольца. Напротив, повышенное поглощение относительно дорогих объектов в центре говорит скорее о наличии неудовлетворенного спроса на такие объекты.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со вторым увеличилась на 2% и составила 860 $/кв.м./год. По сравнению с 3 кварталом 2011 года прирост арендных ставок составил 8%. При одновременном уменьшении количества свободных предложений это свидетельствует о наличии спроса.

Street-retail

Объем предложения

Всего в 3 квартале 2012 года экспонировался 191 объект формата street-retail площадью 58 тыс.кв.м., из них 38 объектов предлагалось в центре и 153 – за его пределами. По сравнению со 2 кварталом 2012 года объем предложения снизился на 16% по количеству и на 9% по общей площади. В том числе общая площадь предлагаемых в аренду объектов снизилась на 4% в центре и на 9% за его пределами.

По сравнению с 3 кварталом 2011 года снижение объема предложения по количеству составило 32%, а по общей площади - 37%.

Объем предложения по общей площади за год в центре снизился на 41%, а за его пределами – на 36%, что красноречиво свидетельствует о росте спроса на помещения такого формата.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 3 квартале 2012 года снизилась на 15% и составила 1798 $/кв.м./год, то есть уменьшилась практически до уровня годовой давности. Значительное снижение ставки было связано в основном с уходом во 2 квартале нескольких дорогих объектов на Рождественском бульваре (98 кв.м., 5408 $/кв.м./год), Новом Арбате (57 кв.м., 5733 $/кв.м./год) и на Тверской ул. (188 кв.м., 6012 $/кв.м./год).

Напротив, средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 7% и составила 939 $/кв.м./год, что выше уровня 3 квартала 2011 года на 15%, причем рост ставки произошел, как по объектам, которые экспонируются уже давно, так и за счет выхода дорогих объектов в 3 квартале и ухода дешевых во втором.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале по отношению ко второму снизился на 9% по количеству, и на 4% по общей площади. Объем предложения составил 2132 объекта общей площадью 1456 тыс.кв.м., из них 422 объектов – в центре и 1710 объектов – за его пределами.

Объем предложения в 3 квартале по сравнению со вторым по общей площади снизился на 9% по офисным помещениям в центре и на 3% за его пределами. По отношению к 3 кварталу 2011 года снижение составило 29% по помещениям внутри Садового кольца и 16% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца и за его пределами по сравнению со вторым кварталом практически не изменилась и составила соответственно 788 и 469 $/кв.м./год.

По отношению к 3 кварталу 2011 года средняя ставка по офисным объектам в центре выросла на 1%, а за его пределами, наоборот, на 1% уменьшилась.

Таким образом, мы наблюдаем существенное снижение объемов предлагаемых помещений в аренду при практически неизменных арендных ставках. Это свидетельствует о происходящем последний год поглощении имеющегося на рынке офисной недвижимости «навеса» - избыточного объема свободных площадей. При заданном уровне арендных ставок происходит постепенный рост спроса на офисные помещения, который приводит к занятию предлагаемых на рынке свободных помещений. При сохранении общей экономической стабильности можно прогнозировать, что в ближайший год нас ждет незначительный рост арендных ставок на офисную недвижимость.