Рынок элитной жилой недвижимости Сочи на конец 2008 года и прогноз развития на 2009 год

Объем и структура рынка

В 2008 году объем возводимой элитной жилой недвижимости в Сочи составил 372,7 тыс.кв.м. Из них на высотные жилые комплексы приходится 205,8 тыс.кв.м.

В 2008 году введен в эксплуатацию только один жилой комплекс класса De Luxe – «Миллениум Тауэр» (ГК «Сунжа»), общей площадью 23,5 тыс.кв.м. Всего в элитном сегменте представлены 7 жилых комплексов, 3 из которых – De Luxe и 4 – premium. Так, в классе De luxe, помимо «Миллениум Тауэр», можно выделить «Королевский Парк» и «Красная площадь», а к premium классу относятся «Александрийский Маяк», «Грас-Сити», «Идеал Хаус» и «Новая Александрия». Срок сдачи в эксплуатацию этих объектов перенесен на 2009-2010 гг.

Все объекты элитной недвижимости сосредоточенны в Центральном и Хостинском районе Сочи.

Ценовая ситуация на рынке

Во II квартале 2008 года средняя фактическая цена в элитном сегменте жилой недвижимости составила 211 тыс.руб. На конец III квартала 2008 года – 218 тыс.руб. за кв.м. На конец IV квартала 2008 года - 222 тыс.руб. за кв.м. Рост цен сохранился благодаря тому, что многие сочинские девелоперы начали корректировать стоимость, исходя из изменения курса валют, в среднем повышение цен составило от 3% до 10% в рублевом эквиваленте. По прогнозам к концу 2009 года цена составит 229 тыс.руб., а в 2010 году – 245 тыс.руб.

По данным девелоперов в условиях кризиса цены будут зафиксированы и снижаться не будут, не зависимо от уровня спроса. Это обусловлено несколькими причинами:

• спрос будет восстановлен в течение ближайших 1-1,5 лет, в связи с восстановлением экономики;

• в Сочи нет переизбытка предложения / низкая концентрация застройки;

• сочинский рынок элитной недвижимости наиболее привлекателен для частных инвестиций, по сравнению с другими локальными рынками, включая Москву и Санкт-Петербург (по рейтингу Института региональной политики России IPPEX – Краснодарский край лидирует по конкурентоспособности среди регионов РФ);

• регион финансируется за счет государственных ресурсов, что обуславливает стабильное развитие рынка в условиях кризиса.

Самый дорогой район в Сочи – Хостинский. Средняя цена за кв.м. в элитных комплексах здесь составляет 241,5 тыс.руб. Это объясняется тем, что здесь расположен самый престижный микрорайон «Светлана» на первой береговой линии, который формирует «золотую милю» города Сочи (среди значимых объектов инфраструктуры - ресторан «Синее море», ночной клуб «Платформа», гостиница «Жемчужина», санаторий «Светлана», ресторан «Калипсо» и др.). На территории микрорайона «Светлана» расположены два элитных объекта – «Миллениум Тауэр» и «Новая Александрия».

Объем и структура спроса

В Сочи в настоящее время наблюдается определенное снижение спроса на элитную недвижимость. Это происходит, во-первых, под влиянием фактора сезонности, когда в зимнее время спрос падает, во-вторых, вследствие того, что не оправдываются ожидания покупателей о падении цен, по аналогии с московским рынком, и в-третьих, из-за низкой степени информированности о сочинском рынке среди аудиторий, проживающих в других городах с высоким уровнем жизни, например, в Москве, Санкт-Петербурге и «нефтяных» городах РФ.

Объем заключенных сделок на рынке элитной жилой недвижимости имеет отрицательный прирост к концу 2008 года, а по большинству экспертных прогнозов на ближайшие 2 года – рынок достаточно быстро восстановится, наверстывая кратковременный спад. Темп прироста объема заключенных сделок, по данным экспертных оценок, составит 7-11% в год.

Покупателей элитного жилья можно условно разделить на 3 группы по целям приобретения недвижимости:

• для вложения средств (частные инвесторы) - 48%;

• для постоянного проживания - 17%;

• для проживания во время отдыха - 35%.

Прогноз развития рынка

Восстановление рынка элитной недвижимости в Сочи начнется с конца III квартала 2009 года:

• в 2009 году будут введены в эксплуатацию 80% площадей, запланированных к вводу в 2008 году, при этом строительство новых объектов заморожено предварительно до 2010 года, то есть рост предложения элитного жилья не прогнозируется. Очень многие из застройщиков оказались в сложной финансовой ситуации: кредитные средства под приемлемые ставки найти практически невозможно, а собственные средства, как правило, направляются на поддержку уже действующих бизнес-направлений;

• инвестиционный спрос начнет возрастать прямо пропорционально восстановлению экономики РФ;

• цены на жилье будут расти, исходя из потребностей рынка.

в Сочи в 2009-2011 годах, согласно официальному прогнозу социально-экономического развития, будет возведено более 2,1 млн. кв. метров жилья, по данным департамента экономики и прогнозирования администрации города. К 2011 году обеспеченность жильем в Сочи возрастет до 20,8 кв. метров на одного человека с 18,2 кв. метров в 2007 году. Для сравнения в Москве в 2008 году на человека приходилось 20,3 кв.м. При этом необходимо учесть, что новое жилье в бизнес и элитном сегментах приобретается в основном иногородними жителями.

Пик спроса и стоимости элитной недвижимости придется на канун Олимпийских игр 2014 года, когда все объекты будут достроены и регион станет привлекательным для международного туризма и инвестиций.

Исследовательская компания MAR Consult основана в 2002 году, является одной из наиболее динамично развивающихся компаний на российском рынке маркетинговых исследований. MAR Consult специализируется на проведении исследований по изучению промышленных и потребительских рынков. MAR Consult является членом организации ESOMAR и Шведско-Российского Бизнес Клуба (SRBC), а также рекомендованным партнером Немецкой торгово-промышленной палаты в России для работы на российском рынке.