Опасные "серые" схемы

В середине февраля 2009 года специалистам ростовской риэлторской компании «Титул» стало известно о том, что с наступлением кризиса «серые» схемы работы вновь стали популярны у недобросовестных застройщиков. В связи с этим, резко возросла угроза для покупателей лишиться собственных денег, не говоря уже о риске не завершения строительства. За первые две недели февраля 2009 года в компанию «Титул» поступило более 40 звонков от людей, которые приобрели жилье в новостройках по «серым» схемам. Некоторые из них обращались перед покупкой в компанию «Титул», где им рекомендовали не совершать сделки с застройщиками, работающими в обход федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Сегодня эти люди обеспокоены нарушениями сроков сдачи объектов, а то и «замораживанием» строительства.

Рынок жилой недвижимости переживает сегодня не лучшие времена. Если в сегменте вторичного жилья продажи идут, хоть и в гораздо меньших объемах, то сегмент новостроек находится в застое. Продажи квартир в строящихся объектах - это единичные случаи. В основном, квартиры покупают в домах, сданных в эксплуатацию или находящихся на последних стадиях строительства. Чтобы привлечь покупателей многие строительные компании вынуждены идти на уступки. К сожалению, некоторые из них используют в своем арсенале такие способы работы, которые несут в себе значительный риск для покупателя. В частности, распространенной стала, так называемая, вексельная схема.

Что такое вексель в строительной сфере? Это ценная бумага, которую приобретает клиент на сумму стоимости квартиры. Сначала покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. В нем указано, что застройщик обязуется продать ему квартиру, после того как дом будет построен. Но, в соответствии с законодательством, привлечь деньги клиента по предварительному договору нельзя. Поэтому одновременно покупателю предлагают заключить договор купли-продажи векселя. Обычно, срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года. Срок же строительства дома, в среднем, составляет 1-2 года. Получается, что в случае конфликта с застройщиком, покупатель не сможет потребовать возврата своих денег ранее, чем через 3 года.

Но это еще не все риски. В соответствии с ГК РФ, вексель – это «ничем не обусловленное обязательство». То есть, нет никаких гарантий в том, что застройщик в будущем вместо квартиры не вернет покупателю те же деньги. Кроме того, договор купли-продажи векселя не предусматривает никакой ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи дома. Соответственно, покупатель не сможет потребовать неустойку за просрочку исполнения обязательств застройщика.

Помимо этого, по предварительному договору застройщик может принять вексель в качестве оплаты по основному договору, а может и не принять. Тогда с покупателя могут потребовать оплату квартиры по стоимости, которую застройщик укажет в основном договоре. А вексель примут, когда наступит срок его погашения. Стоит ли говорить о том, что за время строительства, стоимость квартиры возрастает, а по векселю с учетом инфляции покупатель получит значительно меньшую сумму.