Рынок коммерческой недвижимости: платит тот, кто «заказывает музыку»

В последнее время рынок коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону характеризуется новой тенденцией. Все чаще услуги агентств недвижимости начинают оплачивать продавцы или арендодатели - то есть те, кто исторически не платил риэлтору. Чем спровоцирована эта тенденция? Готовы ли бизнесмены переходить на новую систему оплаты комиссионных? И сколько именно сейчас платят риэлторам?

В конце лета – начале осени 2008 года в риэлторском сообществе Ростова-на-Дону активно муссировались слухи о возможном переходе на другую систему оплаты услуг риэлторов. Тогда обсуждались разные схемы: 3+3 (3% платит продавец, 3% - покупатель), 6+0 (6% платит продавец, а покупатель не платит ничего), и даже 4+4 (по 4% с каждой стороны). Так или иначе, на момент начала кризиса все осталось по-прежнему. Но сегодня ситуация на рынке недвижимости сама подтолкнула собственников к тому, чтобы предложить риэлтору оплачивать его услуги, тем самым привлекая клиентов сниженной комиссией или отсутствием таковой. Особенно это актуально для сегмента коммерческой недвижимости, где продавцы и арендодатели больше всего пострадали от снижения цен и ухода потенциальных клиентов.

Вплоть до сентября 2008 года цены на рынке коммерческой недвижимости росли стабильными темпами. В конце 2007 года средняя цена на аренду, например, офисных помещений в бизнес-центрах, расположенных в центре Ростова, составляла 900-1100 руб/кв.м. К лету 2008 года стоимость аренды квадратного метра в бизнес-центрах класса В/В+ выросла, в среднем, до 1000 – 1300 руб/кв.м.. Аналогичная тенденция наблюдалась и на рынке купли-продажи продажи офисных помещений. Такой рост цен был обусловлен стабильным спросом. Экономическая ситуация в стране была стабильной, в Ростове появлялись вновь созданные компании, филиалы иногородних и иностранных предприятий.

Что произошло с наступлением кризиса? Рынок стал резко «сворачиваться», многие компании закрылись, уцелевшие – стали оптимизировать свои затраты. Закрылось большое количество магазинов, филиалов компаний, ушли с рынка некоторые производственные предприятия. Основными клиентами риэлторов сейчас становятся «переселенцы» - те, кто переезжает в помещения меньшей площади, либо объединяет несколько помещений в одно. По сравнению с докризисным периодом, сегодня спрос на рынке коммерческой недвижимости в разных его сегментах в 5-10 раз меньше, чем предложение. Сегодня арендаторы стремятся получить дисконт в 20-30%, в отдельных случаях эта цифра доходит до 50%. Покупатели также готовы покупать объекты со значительным дисконтом – до 40%.

Сложившаяся ситуация заставляет многих собственников идти навстречу клиентам. Но снижение арендных ставок и цены продажи не всегда помогает. Поэтому некоторые собственники сами предлагают риэлторам оплатить их услуги, чтобы снизить размер комиссионных для потенциального покупателя или арендатора. В большинстве случае, схема оплаты выглядит как 50 на 50 (50% комиссии платит собственник, 50% - покупатель или арендатор).

Пока инициативных бизнесменов не так много. Некоторые из них предпочитают сегодня заниматься поисками клиентов самостоятельно, тем самым, навлекая на себя большое количество лишних хлопот и трату времени. Но, по признанию самих бизнесменов, основная часть реальных и платежеспособных клиентов приходит к ним именно от профессиональных риэлторов. При этом, большинство покупателей и арендаторов, обращаясь сегодня в агентства недвижимости, сильно ограничены в средствах. Поэтому у собственников есть два выхода: или существенно снизить цены, или оплатить услуги риэлторов, уменьшив бремя затрат для клиента.