Инвестиционная привлекательность недвижимости в Сочи растет перед предстоящей Олимпиадой-2014. Но достаточным инвестициям при этом не способствует кризис.
Георгий Артемович Бабаев, Президент ГК "Сунжа", рассказал нам о том, как изменились цены на элитную недвижимость и каковы предпочтения покупателя на сегодняшний день.
Какова ценовая картина на элитное жилье на сегодняшний день, чем и почему цены отличаются от прошлогодних (докризисных)? И отличаются ли?
Цены на сочинском рынке недвижимости в сегменте элитного жилья, а таковым на сегодняшний день в новостройках, является лишь наш объект - "Миллениум Тауэр", практически не изменились. Говорю - практически не изменились - понимая, что в связи с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию, они фактически выросли.
На ряде объектов, заявляемых ранее девелоперами элитными, произошла корректировка цен - они перешли в более низкий класс, поскольку покупатель стал более внимательно относиться к покупке; ряд компаний были вынуждены в конце прошлого года продавать квартиры с существенным дисконтом, чтобы рассчитаться по кредитам, поддержать ликвидность на необходимом уровне и тому подобное.
Предполагается ли изменение стоимости в ближайшее время? По каким причинам? С какой целью?
Корректировка цен может произойти в первую очередь вследствие нестабильности на валютном рынке. Какого-то массового снижения цен в Сочи в сегментах класса премиум и элитной недвижимости мы не ожидаем.
Причиной для такой уверенности является соотношение платежеспособного спроса и имеющегося предложения.
Домов, отвечающим высоким требованиям категории премиум класса и элитного жилья в Сочи можно пересчитать "по пальцам", а покупателей желающих приобрести квартиру в будущей столице Олимпийских игр становится все больше.
Причем эта тенденция, по мере приближения 2014 года, будет становиться более выраженной. Также следует отметить, что покупка жилья в Сочи все в большей степени становится элементом престижа.
Спрос: растет или падает? Изменился ли покупатель (покупают себе "пожить" или инвестируют, в основном покупатель местный, или "чужой"?)
Говорить о спросе в настоящее время достаточно сложно - сезон покупок курортной недвижимости начнется ближе к лету, активность покупателей в настоящее время невелика и мало чем отличается от прошлого года.
Наш жилой комплекс "Миллениум Тауэр" был сдан в эксплуатацию в конце прошлого года, поэтому некоторые, неосмотрительные инвесторы, стараются в настоящее время зафиксировать результат и продать квартиры на вторичном рынке, не понимая всех выгод и преимуществ, которые могла бы им сулить продажа квартир, по истечение 3-х летнего срока владения ими, да и на совершенно иной ценовой базе.
При этом хочется отметить, что в нашем доме покупателей с инвестиционными целями относительно немного - по нашим оценка менее 5-10%, подавляющее большинство купивших квартиры брали их для личных целей.
Каковы предположения по развитию рынка: рынок стагнирует или продолжит развиваться в прежнем режиме, не задерживается ли сдача в эксплуатацию строящихся объектов?
В конце 2008 года и первые месяцы 2009 года рынок был в состоянии неопределенности, в первую очередь это коснулось застройщиков имеющих московские проекты, сейчас же складывается впечатление, что рынок потихоньку начинает восстанавливать прежние позиции, покупатели нормально реагируют на текущие цены.
И если в конце 2008 года было достаточно много покупателей ожидающих получить большой дисконт при покупке квартиры, то сейчас эта тенденция практически не прослеживается.
Возможно, многие из них начали осознавать уникальность рынка недвижимости Сочи по отношению к другим городам, ощутившим последствия мирового финансового кризиса в полной мере.
Как влияет на рынок элитной недвижимости предстоящая олимпиада?
Безусловно, это является позитивным фактором для покупателей. Наверное, не ошибусь, если назову Сочи наиболее элитным курортным городом на всем черноморском побережье: здесь есть жилые дома, гостиницы, рестораны, ночные клубы, бутики, горнолыжные спуски и многие другие элементы, являющиеся неотъемлемой частью отдыха наиболее состоятельных людей.
Показательным является формирование такого понятия как "золотая миля" применительно к Сочи. Возможно, на текущий момент здесь еще отсутствуют какие-то отдельные элементы инфраструктуры, однако уверенность, что это ситуация изменится в лучшую сторону, растет с каждым днем.
Опять же в текущий момент строятся современные дороги, тоннели, проектируются и закладываются многоуровневые транспортные развязки, на Красной Поляне начинается проектирование и строительство ориентированных на международный трафик горнолыжных курортов с европейскими операторами самого высокого уровня.
Все эти элементы, а также гарантии Правительства РФ по финансированию подготовки и проведению Олимпийских игр, являются объективными предпосылками к становлению Сочи как курорта международного уровня.
Особенную значимость эти факторы приобретают в текущих условиях - Сочи растет и развивается, несмотря ни на какие пессимистичные прогнозы по темпам развития мировой экономики.
Как изменились предпочтения покупателей по сравнению с осенью прошлого года? Что является наиболее важным при выборе жилья?
Могу однозначно сказать, что покупатель стал существенно требовательнее. Если раньше практически любой правильно спозиционированный объект в Сочи мог продаваться как элитная недвижимость, то теперь покупатели стали внимательнее к деталям.
Первым и наиболее значимым фактором, которому уделяется внимание при оценке объекта, является его месторасположение. Как пример, раньше в Сочи понятие "золотая миля" практически не использовалось. Теперь же мы, говоря о "золотой миле", подразумеваем участок земли вдоль моря, протянувшийся от Морского Порта до Дендрария.
Это небольшой участок земли, который расположен в непосредственной близости к административным зданиям, наиболее респектабельным ресторанам, бутикам, ночным клубам и, в то же время, относительно удален от автомобильной и железной дорог.
Следующим важным моментом стало требование к качеству строительства, отделке. В нашем доме, по самым скромным оценкам, более 80% жильцов либо живут постоянно в Москве, либо имеют там собственные квартиры.
Т.е. это люди, которые знают что такое качество де люкс по самому высокому, московскому стандарту. Точно такой же стандарт эти покупатели ждут и от своей квартиры в Сочи.
Именно этим фактором руководствовалась и наша компания при выборе автора проекта, применяемому оборудованию, отделочным материалам, технологиям.
Самые высокие требования предъявляются нами к используемым в строительстве материалам: фасадное остекление, предполагающее панорамный обзор "от пола до потолка", выполнено из специализированного тонированного бельгийского стекла, установленного на немецком алюминиевом профиле, отделка первых двух этажей выполнена натуральным камнем и т.д.
Третьим наиболее важным фактором является инфраструктура. Основное из всей инфраструктуры - это, конечно, наличие собственного пляжа, где все должно быть обустроено на самом высоком уровне, начиная от песка (не гальки) под ногами, комфортными шезлонгами, барными стойками, разного рода магазинами, прокатом самого изысканного инвентаря для пляжного отдыха и, заканчивая уютными ресторанами и барами с самой изысканной кухней.
Такие вещи как СПА, фито-бар, финская сауна, хамам, бильярдная, бассейн уже воспринимаются как часть обязательной составляющей жилья де люкс.
Безусловно, все эти моменты обходятся очень дорого, но экономить здесь нельзя - свое мнение об уровне дома наш, как правило, крайне требовательный покупатель будет составлять по качеству самой недорогой детали объекта. Как следствие цены у нас уже давно приближены к московским. За нахождение "на вершине мира" нужно платить, а стоит это всегда очень дорого.
