Расходы на приобретение, владение и продажу недвижимости в Испании

Приобрести недвижимость в Испании относительно легко. Легко – по сравнению со многими странами еврозоны. Относительно – потому что помимо традиционной для сделок с недвижимостью бюрократии присутствует еще языковой барьер и нюансы с международным переводом денег. Сколько это стоит? А во что обходится содержание жилья в этой теплой и гостеприимной стране? А какие расходы сопровождают продажу испанской недвижимости? «Реалов» представляет вам ориентировочные цифры таких расходов.

При покупке недвижимости расходы начинаются в момент посещения страны для осмотра объектов. Для того, чтобы осмотреть предварительно выбранные квартиры или дома, оценить местность и соседство, и наконец оформить покупку – нужно посетить Испанию лично.

Стоимость поездки в Испанию для осмотра объектов недвижимости:

• авиабилеты в оба конца – около 300 евро, виза 35 евро.

• гостиница от 30 евро в сутки, рассчитывайте на несколько дней осмотра и несколько дней для оформления бумаг,

• представитель вашего агентства недвижимости провезет вас по всем объектам, но если вы хотите иметь возможность передвигаться самостоятельно – аренда авто около 30 евро в сутки.

Стоимость оформления сделки по покупке недвижимости в Испании:

• Оформлением договоров в Испании занимаются хесторы – они совмещают функции бухгалтера, юриста и делопроизводителя. Их услуги стоят от 1 до 3% от суммы договора.

• Заверяет сделку нотариус, который берет от 0,1 до 0,4% от суммы сделки за свои услуги, объект дороже – процент меньше.

• Если вы не владеете испанским, вам понадобится переводчик. Даже если хестор русскоговорящий, к нотариусу лучше пригласить присяжного переводчика, перевод договора которым приравнивается к нотариальному и обойдется в 2-3% от суммы сделки.

• Для проведения сделки вы, скорее всего, будете осуществлять банковский перевод. Банковская комиссия за международный перевод может составить 0,5%, а может быть ограничена, например, 50 евро, это зависит от выбора банка и ваших с ним переговоров при открытии счета.

• Для регистрации сделки с недвижимостью уплачивается регистрационный сбор в размере от 0,1% (для дорогой недвижимости) до 0,3% (для дешевых объектов) от суммы сделки.

При оформлении сделки уплачиваются налоги:

• Для вторичного жилья – передаточный налог, он составляет 6-7% в зависимости от муниципалитета.

• Для новостроек и при переуступке прав собственности от инвестора – НДС (точнее его испанский аналог) 8% плюс гербовый сбор от 0,5 до 1% в зависимости от муниципалитета.

• Для коммерческой и других видов недвижимости, в том числе участков земли, НДС составит 18%.

При покупке недвижимости с ипотекой дополнительные расходы:

• Нотариус заверяет ипотечный договор, процент тот же. Плюс каждая дополнительная заверенная копия договора будет стоить около 30 евро.

• Гербовый сбор, причем его процент будет считаться от суммы кредита вместе с процентами и расходами по его открытию.

• За открытие ипотеки каждый банк выставляет свои условия, в среднем это 0,5-1% от суммы кредита.

• Оплата хестору и регистрационный сбор, проценты те же.

• Если вы пользуетесь услугами ипотечного брокера – он запросит 0,5-1% от суммы кредита, которые как правило окупает, находя более выгодные условия.

• Оценка недвижимости обойдется в среднем в 300 евро, для дорогих объектов может доходить до 800 евро.

• Страхование недвижимости, страхование жизни владельца, страхование от неуплаты взносов – каждый банк выставляет свои требования, которые обходятся еще в несколько процентов от сделки. Надо еще упомянуть, что к моменту оформления сделки у нотариуса вам нужно будет иметь на руках NIE – номер налогоплательщика, аналог нашего ИНН, за его оформление могут взимать пошлину в несколько евро, сумма и сроки выдачи отличаются между муниципалитетами.

Содержание испанской недвижимости

Представляя тот упоительный момент, когда заветная квартира или вилла получили вашу фамилию, вы, возможно, поинтересуетесь дальнейшей судьбой вашего кошелька. Все приводимые цифры усреднены и приводятся только для общего понимания, чтобы сориентировать по порядку сумм.

Налоги на владение недвижимостью в Испании:

• Муниципальный налог на недвижимость составляет 0,4 – 2% от кадастровой цены жилья, каждый муниципалитет устанавливает свою ставку и сроки его уплаты. Например, в Барселоне 0,9%, в Мадриде 0,4%, в Дении 0,95%. Кадастровая стоимость раз в 10-15 меньше рыночной. В среднем выходит 200-500 евро в год.

• Ежегодный государственный налог для нерезидентов — IRNR. Налогооблагаемая база - 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (2% в тех муниципалитетах, где кадастровая стоимость объектов не обновлялась в сторону увеличения после 1994 года). Ставка - 24% от налогооблагаемой базы. Например, при кадастровой стоимости объекта 40.000 евро величина этого налога в Дении составит: 40.000 х 0,02 х 0,24 = 192 евро.

• Подоходный налог – 0,275% от кадастровой оценки. Он для тех, кто не имеет других доходов на территории Испании, не является ее резидентом, не сдает это жилье в аренду. За что он платится, ведь дохода нет, одни расходы? Он платится за удовольствие от владения испанской недвижимостью, эту выгоду налоговые мачо для вас посчитали и измерили в евро. • Если же вы извлекаете материальную выгоду от сдачи в аренду своих квадратных метров – отчисляйте 25% подоходного налога от каждого полученного за это евро.

Стоимость содержания недвижимости в Испании при постоянном проживании:

• Заключение договоров на телефон, газ, водоснабжение и электричество потребует в среднем 400-500 евро.

• Ежемесячное потребление всего подключенного усредненной семьей из двух человек в городской квартире обойдется в 70-150 евро, а семьей из 4 человек на вилле с бассейном и садом – от 500 евро.

• Для частного дома садовник раз в неделю – от 80 евро, чистка бассейна раз в неделю – от 50 евро, цены за месяц. Уборка дома 7-10 евро в час.

• Коммунидадные платежи – это плата за охрану и уборку территории вскладчину с соседями, если ваш дом входит в сообщество владельцев. Размер этих членских взносов в закрытом комплексе с охраной, бассейном теннисным клубом, например, составит 700-1000 евро в год.

• Ипотечные взносы, если вы брали кредит.

• Страхование недвижимости – оно обязательно при использовании ипотеки и рекомендуется для тех, кто сдает ее в аренду. Сумма страховки может составить 500-1000 евро в год.

• Доверительное управление сдаваемой в аренду недвижимостью обойдется процентов в 30 от размера квартплаты.

Стоимость содержание недвижимости в Испании при сезонном проживании:

• Коммунальные платежи на время отсутствия можно исключить, перекрыв все вентили и отчитавшись о нулевом расходе по счетчикам.

• Коммунидадные платежи ежегодны, поэтому останутся в полном объеме.

• В этом случае особенно рекомендуется страхование недвижимости, средняя сумма от 500 до 1000 евро в год.

Затраты на продажу недвижимости в Испании

Если вы решили продать свою испанскую недвижимость, риэлторские агентства предложат вам комплекс услуг от поиска покупателя до заключения договора за 3-5% от суммы сделки, которые оплачиваются в момент ее заключения.

Если вы продаете квартиру, дом или участок самостоятельно, на заключении сделки вам понадобится хестор (1-3% от суммы продажи) и, возможно, переводчик (до 3%).

Государство рассчитывает на 3% от суммы купчей в свою казну, таков подоходный налог на нерезидентов в этом случае.

В каждой из приведенных цифр есть нюансы – в зависимости от муниципалитета, от особенностей недвижимости, от тонкостей в налоговом законодательстве. А еще – от людей, именно удачный выбор доверенных лиц позволит использовать все те особенности для вашей выгоды. Приятных вам покупок и уютных квадратных метров, сеньоры и сеньориты!