Попасть в капкан долгостроев: игнорирование ФЗ-214

Несколько лет назад у всех на слуху была проблема обманутых дольщиков. Сейчас это явление стало постепенно сходить на нет, но, тем не менее, проблема все еще существует. С тех пор, как появился 214-ФЗ, обманов стало меньше, часть новостроек в московском регионе реализуется не по 214-ФЗ, т.е. без договора долевого участия. Покупатели таких квартир вынуждены рисковать. Строительство дома может затянуться на годы.

В августе 2012 года власти Московской области обнародовали список проблемных объектов многоквартирного жилищного строительства. В Подмосковье таких домов насчитывается 124. Они встречаются на всей территории области. Есть среди них и немалое число объектов с обманутыми дольщиками. В столице число проблемных объектов тоже известно: летом 2012 года руководство Мосгосстройнадзора называло цифру 197. В это число входят не только дома с обманутыми дольщиками, но и нежилые здания с затянувшимися сроками строительства. В августе 2012 года власти Москвы предоставляли дополнительные статистические данные – из всех объектов жилищного строительства, которые возводятся на деньги инвесторов, только на 40% объектов договоры с покупателями заключены по ФЗ-214. В Новой Москве количество домов, вложения в которые имеют гарантии со стороны застройщика и государства, еще меньше – по ФЗ-214 там строится только 35% многоквартирных жилых дома. Остальные дома в столице являются рискованными для покупки проектами.

Одной из главных причин долгостроев является нехватка денежных средств. Застройщик не заинтересован в простое техники, персонала, поэтому у него не может быть никакой выгоды в затяжном строительстве. Но среди обманутых дольщиков бытует мнение, что застройщик может быть заинтересован в затяжном строительстве - это позволяет ему получать деньги с продаж квартир, не расходуя их на «замороженное» строительство. Довод спорный – есть сомнения в том, что покупатели захотят приобрести недвижимость в доме, стройка которого остановилась. Но нельзя отрицать, что привлечение средств от рядовых покупателей может стать соблазнительной идеей для недобросовестного застройщика. Гражданам, в отличие от кредитных организаций, отдавать долги с процентами не надо. На такие шаги может пойти небольшая, малоизвестная строительная компания. Известным застройщикам, у которых есть серьезный портфель реализованных проектов, долгострои не нужны.

«Для девелопера долгострой имеет последствия в виде финансовых потерь. Нужно оплачивать технику, работу сотрудников. Для покупателя проблемы при долгострое выражаются в том, что он не может заселиться.», - говорит Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ»).

Специалисты рынка недвижимости выделяют несколько причин долгостроев. Это изменения внешней экономической конъюнктуры, кризисы; невыполнение местными властями своих обязательств по подведению коммуникаций, затягивание процедуры оформления документов на землю. Вина может лежать и на самих застройщиках. К подобным причинам долгостроев относится неправильное планирование жилого дома, следствием чего является низкий спрос на квартиры и нехватка финансирования; ошибочный выбор партнеров и подрядчиков, которые не выполняют обязательств и тормозят строительство. Отдельный случай – заведомо недобросовестный подход к строительству, желание обойти закон, обмануть дольщиков, начать за их счет строить другой объект, не завершив текущий.

Главная мера, которую предприняло государство по предотвращению ситуаций с долгостроями и обманутыми дольщиками, это, конечно же, принятие 214-ФЗ – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Заключение договоров о приобретении объектов недвижимости по нормам ФЗ-214 существенно сокращает риски и гарантирует своевременный ввод жилья в эксплуатацию.