Залоговое имущество при ипотеке: банковский «дресс-код»

В качестве залога объект недвижимости может выступать при самых различных вариантах кредитования, но чаще всего такой залог используется при ипотечных программах. Банки более склонны к тому, чтобы брать в залог новую приобретаемую квартиру, но не исключается и предоставление в качестве залога уже имеющееся в собственности заемщика жилое имущество. В таком случае потенциальному заемщику надо быть готовым к тому, что банк предъявит к данному залоговому имуществу особые требования. Велика вероятность того, что банк откажется принять то или иное имущество. О том, при каких обстоятельствах можно получить отказ, сообщают специалисты ГК «МИЦ».

Причины отказов можно разделить на две группы: экономические и юридические. Главный экономический фактор отказа в предоставлении кредита – это низкая ликвидность квартиры, предоставляемой в залог. Основной риск банков здесь заключается в том, что если клиент перестанет выплачивать суммы по долговым обязательствам и заложенная недвижимость перейдет в собственность кредитно-финансовой организации, то потом, из-за ее низкого качества, такое имущество будет очень сложно продать по выгодной цене, а вырученные деньги не покроют ущерба банка. Юридические факторы риска возникают тогда, когда ликвидность имущества не вызывает сомнений, но есть все основания полагать, что при продаже такой квартиры могут возникнуть проблемы с правом собственности.

«Экономические причины в кредитной политике банка достаточно ясны. Кредитор хочет, чтобы та жилая площадь, которая может ему отойти после дефолта заемщика, была востребована на рынке, и ее можно было бы очень легко и быстро реализовать по хорошей цене, - рассказывает Константин Шибецкий, руководитель ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Закономерно, что банк не примет в качестве залога то имущество, которое на рынке не котируется. Например, квартиры в доме, который подлежит сносу. Или же имущество в жилом здании, коэффициент изношенности которого составляет более 60%. Не станет банк брать в залог помещения в доме, состояние которого является аварийным. В черный список можно смело поставить дома с деревянными перекрытиями, комнаты в коммунальных квартирах или общежитиях».

Специалисты также сообщают, что отказ в кредите можно получить не только из-за низкого качества потенциального залогового имущества. С настороженностью банки относятся к квартире с неудачной планировкой или же неграмотно проведенными инженерными коммуникациями. Случается, что в качестве залога банки не берут малометражное имущество или квартиры в домах, где используются газовые баллоны. Немаловажную роль при принятии решения о кредитовании играет местоположение залоговое имущество. Банк не примет в качестве залога квартиру, которая находится в другом городе. Не всегда банкам интересна и загородная недвижимость, т.к. здесь есть трудности с определением ликвидности объекта. Предпочтение отдается только тем домам, которые расположены рядом с крупными автомобильными трассами, имеют удобный подъезд. Не все загородные дома предназначены для круглогодичного проживания, что тоже определяет их ликвидность.

«Среди юридических факторов, которые влияют на решение о кредитовании, можно выделить несколько основных, - рассказывает Константин Шибецкий. – Во-первых, банки смотрят на то, прописаны ли в квартире несовершеннолетние, ведь в таком случае отдать квартиру в залог можно только при разрешении органов опеки, а получить его не так просто. То же самое касается ситуации, когда в квартире прописаны недееспособные граждане. Банки вряд ли захотят взять в залог квартиру, если она находится в долевой собственности или в ней осуществлена незаконная перепланировка».

По словам специалистов ГК «МИЦ», названные критерии, по которым банки осуществляют отбор залогового имущества, не являются однозначными и единственными. Каждая кредитно-финансовая организация использует свою политику в данном вопросе – где-то на залог смотрят строже, где-то мягче. Так что если вам оказали в одном банке, вы вполне может рассчитывать на то, что согласие будет получено в другом. Чтобы сэкономить время, можно обратиться за советом в одно из крупных агентств недвижимости.