Анализ рынка недвижимости Черногории

В первой половине 2000-х гг. рынок недвижимости Черногории стал одним из самых привлекательных и популярных у иностранных инвесторов, среди которых, начиная с 2002 года, увеличивался процент россиян. Многие из них, сделав ставку на эту «темную лошадку» на мировом рынке недвижимости, сумели неплохо заработать и обзавестись новым домом на берегу Адриатического моря.

В начале 2009 года в стране был впервые за новейшую историю зарегистрирован спад в промышленной сфере страны, а также в туристическом секторе. ВВП за этот год упал на 5,7%, спрос на недвижимость резко сократился, а цены вернулись к уровню 2005 года (около 1 500 евро за 1 квадратный метр). К концу 2010 года падение цен составило уже 40% по сравнению с докризисными значениями, стоимость же некоторых жилых объектов уменьшилась вдвое. Но не только кризис был причиной столь резкого падения цен. Дело в том, что недвижимость в Черногории была изначально существенно завышена в цене из-за ажиотажного спроса, что дало повод для неправильной оценки прибыльности недвижимости и целесообразности реализации некоторых инвестиционных проектов. В этом смысле кризис сыграл положительную роль для страны, так как в результате коррекции цен, стоимость «квадрата» на черногорском рынке стала соответствовать качеству жилья.

2011 год ознаменовался окончанием понижательного ценового тренда («дно» было нащупано на уровне 1307 евро за м2) и возвращением покупателей в Черногорию. В начале этого года было даже отмечено оживление на рынке. В целом, необходимо отметить, что Черногория сумела преодолеть кризис без существенных (в особенности по сравнению с соседними странами) проблем. Несмотря на то, что часть зарубежных инвесторов свернула свою деятельность, большинство все же осталось. О доверии к местному рынку свидетельствует и тот факт, что в 2008-2010 гг. был осуществлен ряд крупных инвестиционных проектов, в частности, суперпроект Porto Montenegro в Тивате канадского мультимиллионера Петера Мунка. А по состоянию на ноябрь 2012 года, черногорский рынок недвижимости демонстрирует признаки того, что он вошел в фазу выздоровления. Одним из главных последствий кризиса стало изменение объемов покупки жилья.

География

Если охарактеризовать рынок с позиции географического распределения спроса, то самыми популярными местами остаются курорты Бар, Будванская ривьера (Будва, Бечичи, Милочер, Святой Стефан, Петровац) и Которский залив. Кроме того, высок интерес к полуострову Луштица, а также к горнолыжным курортам (например, Дурмитор). В целом, по количеству заключенных сделок лидирует Будва (20% от общего числа операций), далее следуют Бар и Котор (по 10%), Сутоморе (7%), Добра Вода (5%) и Петровац (4%). 10% сделок приходится на столичный регион (Подгорица и окрестности), а особое место по итогам текущего года занимает упомянутый Тиват, где было продано 125 единиц элитной недвижимости.

Первичный и вторичный рынок

С точки зрения распределения спроса между рынком первичной и вторичной недвижимости, то тут были отмечены определенные изменения по сравнению с периодом в начале года. В частности, рынок «первички» начинает набирать обороты: по данным Статистического бюро Черногории за II квартал текущего года по стране было выдано 204 разрешения на строительство жилья, что на 30% больше, чем за I квартал и на 18% больше, чем за II квартал 2011 года. По тем же данным, на 132% по сравнению с 2011 годом и на 19% по сравнению с I кварталом этого года увеличилось количество строящихся квартир. Причиной активности в этом секторе стал рост цен на первичном рынке недвижимости (примерно на 5%), переориентация застройщиков на проекты эконом-класса, которая позволила им существенно снизить себестоимость строительства, а также большая сговорчивость продавцов недвижимости.

Основным покупателем на более обширном вторичном рынке остается преимущественно местное население, однако в период после кризиса интерес к вторичным объектам наблюдался и со стороны иностранцев. Спрос со стороны зарубежных покупателей вызван во многом тем, что на рынке «вторички» есть много интересных предложений, как с точки зрения качества, так и цены объекта.

Говоря о ценах недвижимости, нужно заметить, что они зависят от множества факторов. Наиболее весомыми из них являются местоположение и наличие морской панорамы, размер и возраст объекта, наличие коммуникаций, а также состояние объекта. При этом, самая дорогая недвижимость в стране расположена в исторических местах, охраняемых ЮНЕСКО (Котор и Пераст), в элитных курортных городках (Свети-Стефан, Петровац) и на побережье (Будванская Ривьера, Херцеговачская Ривьера, южная часть Черногорского Приморья от Бара до Ульциня).

В сегменте «апартаменты» (stanovi) недвижимость подразделяется на несколько видов: студия и квартиры с одной, двумя и более спальнями, которые, как правило, строятся в пределах 1 километра от моря для обеспечения панорамного вида максимальному числу владельцев апартаментов. Средняя цена подобной недвижимости составляет примерно от 30 до 130 тысяч евро (например, студия в Петроваце в 200 метрах от моря стоит 32 тысячи евро, а апартаменты в строящемся доме в Ульцине продаются за 58 тысяч евро).

Цены на «дома» (kue) зависят от места расположения вилл и их общей площади и колеблются в диапазоне от 70 до 700 тысяч евро (дом в Баре площадью в 60 м2 в 1,5 км от моря обойдется в 45 тысяч евро, дом на первой береговой линии площадью 101 м2 в Перасте – 210 тысяч евро, а вилла в Тивате с видом на море площадью 300 м2 стоит 650 тысяч евро).

Стоимость земельных участков (placevi) в Черногории, которая формируется под влиянием ряда факторов (местоположение, удаленность от моря, состав почвы, рельеф), составляет в среднем от 30 до 300 тысяч евро за м2 (сюда входит стоимость оформления разрешительной документации на строительство и проводка коммуникаций).

На арендном рынке Черногории наблюдается значительное оживление активности экономических субъектов. В частности, согласно статистике, опубликованной на британском портале HomeAway.co.uk, по итогам двух кварталов 2012 года резко увеличилось предложение, что связано с нормализацией общей экономической обстановки в стране, увеличением туристического потока, а также ростом конкуренции среди арендодателей. Средний доход от аренды черногорской недвижимости составляет, по разным данным, от 3,5 до 4%, но по прогнозам, в 2013 году в связи с ростом спроса и недостатком качественных предложений доходность может вырасти вдвое.

Актуальные тенденции на рынке

Для посткризисного черногорского рынка недвижимости характерны следующие тенденции:

Черногорию стали все чаще рассматривать как страну для постоянного проживания;

переориентация девелоперов на сегмент недвижимости эконом-класса;

рост популярности недвижимости среди иностранцев;

увеличение числа сделок и их средней стоимости;

значительная волатильность стоимости квадратного метра жилья (средняя стоимость квартир в третьем квартале 2012 года по сравнению со вторым кварталом увеличилась на 3,7%, а в сравнении с третьим кварталом прошлого года снизилась на 11,2%);

распространение и совершенствование системы скидок и дисконтов на новую недвижимость;

активизация процесса легализации самостроев, начатого властями Черногории несколько лет назад.

Существенным недостатком рынка Черногории остается неразвитость института ипотеки для иностранцев. Тем не менее, существуют иные возможности покупки жилья в рассрочку: например, крупнейшие компании-застройщики предоставляют кредит на несколько лет с процентной ставкой в размере 3-4%. Кроме того, можно оформить кредит на покупку зарубежной недвижимости в российском банке под залог российской недвижимости, который позволяет позже «перекредитоваться» в Черногории. В этом случае процентная ставка составляет 8-9%.

Прогноз на 2013 год

Черногорский рынок недвижимости остается в средне- и долгосрочной перспективе привлекательным рынком для инвестиций. Причиной тому – уникальное для всего рынка зарубежной недвижимости сочетание выгодной цены и высокого качества, одного из самых низких налогообложений в Европе, несложного механизма покупки, низких расходов по содержанию недвижимости, а также удивительной по красоте природы.

В целом при благоприятном прогнозе по рынку на 2013 год, ситуация в каждом из секторов черногорской недвижимости, по оценкам экспертов, будет развиваться по разным сценариям. В связи с активизацией застройщиков по возведению новых объектов более высокого качества сократится ликвидность вторичного жилья и ее продавцам придется снижать цены. В то же время темпы роста стоимости новостроек в привлекательных районах Черногории сохранятся.

Наилучшие перспективы в следующем году (и в более отдаленном будущем) – у элитных объектов, что связано с тем, что данный тип недвижимости в Черногории на сегодняшний день практически отсутствует.

Воспользуйтесь услугой "Кабинет Клиента" - она поможет удобно, бесплатно и быстро отбирать заинтересовавшие Вас объекты недвижимости онлайн.