Выкуп залоговых квартир: между простоем и выгодой

Когда заемщик не справляется с выплатами по ипотечному кредиту и не может договориться с банком об ипотечных каникулах или каком-либо другом решении проблемы, ему приходится отказаться от ипотеки. Основным последствием дефолта будет то, что недвижимое имущество, предоставленное в качестве залога, перейдет банку. В дальнейшем банки реализуют такие квартиры, продавая их либо другим заемщикам, либо обычным покупателям. Бытует мнение, что выкуп залоговых квартир можно совершить на более выгодных для покупателя условиях. Еще залоговые квартиры нередко продают сами владельцы, и с ними можно торговаться. Так ли это? О залоговых квартирах на ранке недвижимости рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Вынужденные продажи залоговых квартир бывают двух видов. Во-первых, такое происходит, когда заемщик понимает, что не может справиться с выплатами, и сам принимает решение реализовать квартиру для покрытия долга. Во-вторых, существуют сугубо принудительные продажи – за длительную просрочку долга и отказ от новых условий кредитования, которые предлагает банк.

Риэлторы сообщают, что им периодически приходится продавать жилье, которое находится в залоге у банков. Но причина появления залоговых квартир у риэлторов далеко не всегда связана с негативными последствиями невыплаченных процентов по долговым обязательствам. Чаще все бывает добровольно и благополучно. Семья купила себе квартиру по ипотеке, потом обстоятельства изменились, потребовалось жилье большей площади, тогда одна ипотечная квартира продается, а вместо нее покупается другая, удовлетворяющая новым потребностям.

По поводу того, что залоговую квартиру можно купить дешевле, мнение у специалистов рынка недвижимости однозначное – такая возможность есть. Стоимость залогового жилья, выставленного на продажу, зависит от финансового и семейного положения заемщика, других личных обстоятельств. Если его отношения с банком-кредитором критичные, то срочность ситуации заставляет такого собственника продавать квартиру дешевле рыночной стоимости.

Надо напомнить, что при продаже залогового имущества в сделке участвуют три стороны – продавец, покупатель и банк. Их роли варьируются в зависимости от того, на какой стадии продается недвижимость. Квартиру может продавать как сам заемщик, если до просрочек еще не дошло, так и банк, когда квартира у заемщика уже изъята по решению суда.

В надежде поскорее получить платежеспособных покупателей банки могут пойти на серьезные уступки и предложить для клиентов сниженную процентную ставку по оплате оставшегося долга.

«Банкам более выгодна такая ситуация, когда до судов дело не доводится, а квартиру продает сам заемщик, заранее обнаруживший, что не сможет далее оплачивать кредит, - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». - Если находится покупатель, готовый купить залоговое жилье, чтобы продолжать оплачивать кредит, то финансово-кредитная организация получает нового клиента, что ей и нужно».

Однако чаще всего залоговые квартиры реализуются по рыночным ценам. И банк, и собственник не хотят терять деньги, поэтому они пытаются продать объект недвижимости как можно дороже. Но и простои квартиры без покупателя и нового владельца никому не несут выгоды, а в ряде случаев они просто невозможны, поэтому и начинают предлагаться различные облегченные условия – снижение цены и процентных ставок. Если снижение стоимости жилья – мера, к которой стараются не прибегать, то льготное кредитование при покупке залоговой квартиры используется чаще.

«Смысл программ залогового имущества заключается в том, чтобы через низкие процентные ставки быстро найти покупателя», - объясняет Константин Шибецкий.

Но у приобретения такого имущества есть и один минус, говорят специалисты ГК «МИЦ». Заключается он в очень ограниченном списке предложений для покупателя.