Как проверить цепочку отчуждения квартиры?

Проверка юридической чистоты квартиры – это первое, о чем должен позаботиться покупатель вторичного жилья. Однако ознакомления только с документами продавца будет недостаточно, если объект недвижимости неоднократно участвовал в сделках. Дело в том, что если одну из предыдущих сделок с данной квартирой в силу тех или иных причин признают недействительной, все последующие сделки и их последствия будут аннулированы. Это может, например, произойти в том случае, если выяснится, что в одной из предыдущих сделок были ущемлены интересы несовершеннолетнего ребенка. Чтобы оградить себя от подобного риска, покупатель должен, во-первых, установить, каким образом квартира досталась продавцу и нет ли на нее иных претендентов, а во-вторых, узнать, как часто и каким образом данная квартира в прошлом переходила от одного владельца к другому. Иными словами, покупатель должен тщательно проверить цепочку отчуждения данного объекта недвижимости.

Таким образом, цепочка отчуждения квартиры – это, прежде всего, установление личности прежних собственников, места их дальнейшего проживания, наличия претензий с их стороны, которые в будущем могут стать причиной признания сделки недействительной. Следовательно, чем меньше собственников было у объекта недвижимости, тем более безопасной является сделка. В таком случае покупатель сможет быстро самостоятельно или при помощи риэлтора проверить юридическую чистоту квартиры.

А как быть, если жилье в течение короткого временного периода участвовало во многих сделках? «От покупки такой квартиры лучше отказаться, - сообщает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Наиболее вероятно, что такая квартира имеет сомнительную историю».

В случае, если отчуждение жилплощади производилось более двух раз, необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которой указаны все предыдущие сделки с данной квартирой. Также расширенная выписка содержит паспортные данные и новые адреса всех участников предыдущих сделок, в том числе и несовершеннолетних.

После того, как покупатель получил расширенную выписку из ЕГРП, он должен выяснить, имеются ли у предыдущих собственников какие-либо имущественные претензии в отношении данного объекта недвижимости. «Этот процесс весьма сложный, - сообщает Инна Игнаткина. – Поэтому лучше обратиться к специалисту (риэлтору или юристу), который в течение нескольких дней определит все юридические тонкости сделок, в которых ранее участвовала квартира». При этом необходимо понимать, что чем больше звеньев содержит цепочка отчуждения, тем сложнее ее проверить, а следовательно, тем выше будет комиссия риэлтору.