Когда сделка недействительна?

На рынке недвижимости зачастую бывает очень сложно предугадать, чем закончится сделка. Порой самая незначительная ошибка становится причиной краха, казалось бы, идеального плана по приобретению жилья. Однако даже если сделка купли-продажи прошла успешно, еще в течение очень долгого периода времени остается риск, что ее признают недействительной. О том, на каких основаниях сделку купли-продажи могут признать недействительной, рассказывают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ».

Статья 166 ГК РФ устанавливает, что недействительные сделки подразделяются на два типа. Если признание сделки требует судебного разбирательства, такая сделка называется оспоримой. Если же сделку можно признать недействительной без судебного процесса, то она является ничтожной.

В каких случаях сделку купли-продажи квартиры могут оспорить? По словам руководителя юридического отдела ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, существует несколько оснований для оспаривания сделки. «Во-первых, сделку можно оспорить, если она была заключена под влиянием угрозы, насилия или в результате стечения тяжелых обстоятельств, - говорит специалист. – Во-вторых, если сделка была совершена гражданином, злоупотребляющим алкогольными или наркотическими веществами, а также ограниченно дееспособным гражданином. Во втором случае для совершения сделки необходимо заручиться согласием попечителя ограниченно дееспособного лица на проведение сделки. И, наконец, сделка подлежит оспариванию, если одной из сторон являлся несовершеннолетний гражданин (в возрасте от 14 до 18 лет), не представивший согласия своих законных представителей».

К слову, если несовершеннолетний гражданин вступил в брак, его признают полностью дееспособным. В таком случае для заключения сделки согласие законных представителей не требуется, однако необходимо представить согласие супруга, которое предварительно нужно заверить у нотариуса.

Срок, в течение которого можно оспорить сделку, составляет один год. Тем не менее, если истец обратился в суд позже данного срока, но предъявил уважительные причины, по которым не мог обратиться в суд раньше, суд может принять дело на рассмотрение.

Ничтожной сделка является в том случае, если:

- при проведении сделки использовались поддельные документы;

- сделка не соответствует требованиям закона;

- сделка совершена недееспособным гражданином;

- сделка совершена гражданином, не достигшим возраста 14 лет;

- сделка являлась мнимой или притворной. «Мнимая сделка – это сделка, которая не влечет никаких правовых последствий, фактически все остается так, как было до ее проведения, - поясняет Дарья Погорельская. – А притворная сделка осуществляется для того, чтобы прикрыть другую сделку. Так, зачастую сделка купли-продажи «прикрывается» сделкой дарения».