Est-a-Tet: На апартаменты приходится 20 % московского рынка

В 2012 г. на московский рынок жилой недвижимости бизнес-класса вышло 16 новых проектов. Как подсчитали специалисты Аналитического центра Est-A-Tet, ровно половина из них пришлась на апартаменты. При этом в общем объеме жилья доля апартаментов составляет 20%, а в будущем может вырасти до 25%.

«Это говорит о том, что девелоперы были ограничены в возможностях запуска новых жилых проектов в 2012 г., в том числе из-за активного пересмотра инвестконтрактов», - говорит руководитель Аналитического центра Денис Бобков. Общий объем апартаментов без учета элитной недвижимости составляет 20% от всего московского жилья, то есть на апартаменты приходится каждое пятое предложение в столице. По данным Аналитического центра Est-A-Tet, средняя стоимость апартаментов в сегменте бизнес-класса составляет 180 тыс. руб., или $5,9 тыс., в сегменте премиум-класса — 433 тыс. руб., или $14,1 тыс. за кв. м, а в сегменте элитной недвижимости — 526 тыс. руб., или $17,1 тыс. за кв. метр. Около 70% всего объема предложения апартаментов приходится на бизнес-класс, 25% - на премиум-класс и 5% на элитную недвижимость. В 2013-14 гг. на московский рынок недвижимости должно выйти 15-16 проектов апартаментов общей площадью 300 тыс. кв. м. В результате по сравнению с прошлым годом доля апартаментов может серьезно вырасти с 20 до 25%.

Впрочем, этот сценарий будет действительным, только если не произойдет серьезных изменений со стороны городской администрации. В частности, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Таким образом, застройщиков могут обязать строить детские сады и школы. Этот сценарий может снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов. С другой стороны активно рассматривается законопроект об обложении апартаментов налогом по повышенной ставке.

«Под апартаментами обычно понимают помещение, предназначенное для проживания, но не обладающее статусом квартиры. Например, в апартаментах нельзя зарегистрироваться, хотя при этом они могут продаваться по тем же договорам долевого участия, что и обычные квартиры», - объясняет Денис Бобков. По его словам, все апартаменты можно разделить на два типа. Во-первых, апартаменты в реконструируемых зданиях, том числе административных и производственных, такие проекты предусматривают отделку фасадов, очень качественное оформление интерьеров и мест общего пользования. Во-вторых, к апартаментам относятся обычные квартиры, которые сооружаются в рамках проекта комплексной застройки, в котором предусмотрены офисы и торговые помещения, и жилую часть можно выделить физически, но нельзя выделить юридически. При этом проект является по всем параметрам де факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В любом случае строительство апартаментов подразумевает возведение какой-то коммерческой недвижимости и развитой инфраструктуры, которая должна удовлетворять потребности как жителей комплекса, так и сторонних посетителей.

«Если говорить о проектах, то на начало 2013 г. в Москве было представлено 29 проектов апартаментов. Если проводить аналогии с рынком классического жилья, то можно сказать, что большая часть проектов представлена в бизнес-классе, несколько проектов в элитном сегменте и премиум-классе», - говорит Денис Бобков. По его словам, к элитной недвижимости относятся такие проекты апартаментов, как ЖК «Резиденция Знаменка», «Смоленский Deluxe» и «Арбат, 32». Большая часть объектов относится к сегменту премиум-класса, например, «Империя Тауэр», «ОКО», «Николаевский дом» и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. При этом до сих пор на проекты апартаментов сохраняется дисконт по сравнению с обычным жильем, который составляет около 15%. Сегментом, не представленным на рынке апартаментов, остается эконом-класс, так как в этом сегменте квартира обычно является единственным жильем для человека, и возможность зарегистрироваться в ней для покупателя чрезвычайно важна. Впрочем, не исключено, что в ближайшем будущем на рынке могут появиться новые проекты апартаментов, которые по своим характеристикам будут соответствовать комфорт-классу.