Как продать квартиру, если среди собственников есть несовершеннолетний?

Многих волнует вопрос о том, насколько сложно продать квартиру, если один из ее собственников – несовершеннолетний ребенок. Ситуация достаточно распространенная, особенно если учитывать то, что семьи растут, за первым ребенком появляется второй, за вторым – третий, требуется расширение жилой площади. Один из вариантов увеличения количества квадратных метров – это продажа одной квартиры и последующая покупка другой. О нюансах продажи квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Условия продажи жилой площади, в которой есть доля у несовершеннолетнего, определены в статье 37 Гражданского кодекса РФ. Она гласит, что без обязательного разрешения, которое дают органы опеки или попечительства, продать квартиру нельзя.

«Разрешение на продажу орган опеки может выдать только в том случае, если взамен забираемой у несовершеннолетнего доли в продаваемой недвижимости ему будет выделена такая же доля в другом жилом объекте, - поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Согласие органов опеки будет требоваться до тех пор, пока несовершеннолетний не обретет полную дееспособность, которая наступает с 18 лет и позволяет гражданину самостоятельно совершать сделки. Есть несколько жизненных ситуаций, когда полной гражданской дееспособностью и правом распоряжаться собственностью человек начинает обладать ранее 18 лет – с 16. Во-первых, это ситуация, если несовершеннолетний вступил в брак, что разрешается с 16 лет, во-вторых, если после достижения 16 лет он устроится работать по трудовому договору или стал индивидуальным предпринимателем. В этих ситуациях, когда в квартире прописан такой несовершеннолетний, при осуществлении продажи жилого имущества разрешение органов опеки не требуется.

Указанные требования касаются тех случаев, когда ребенок-несовершеннолетний является собственником имущества – на праве общей долевой собственности или общей совместной собственности.

Если произойдет такое, что квартира, собственником которой является ребенок, будет продана без согласования с органами опеки, то такую сделку суд признает недействительной, а продавец понесет ответственность. Главным критерием, на который обращают внимание органы опеки, является предоставление ребенку именно равноценной доли в объекте жилого имущества. То есть, если среди собственников жилья есть несовершеннолетний, то вместе с продажей имущества должна осуществиться покупка новой квартиры или комнаты.

Структурой, на которую возложен контроль за этой частью сделки по купле-продаже недвижимости, являются органы опеки и попечительства. В каждом муниципальном районе есть территориальные подразделения органов опеки.

Для получения разрешения органов опеки на сделку по продаже квартиры нужно предоставить пакет документов – свидетельство о рождении, паспорт несовершеннолетнего, паспорта родителей, документы, подтверждающие покупку жилой площади, документацию о продаваемой жилой площади – выписку из домовой книги, поэтажный план, справки из БТИ о стоимости всех жилых помещений.

Особый случай – продажа имущества, с последующей покупкой недвижимости в новостройке, на первичном этапе ее возведения, когда там еще права собственности быть не может, т.к. объект не введен в эксплуатацию. Решение о разрешении на продажу имущества принимается органом опеки в индивидуальном порядке. Современная практика имеет различные решения органов опеки по поводу участия несовершеннолетнего в покупке недвижимости на основании договора долевого участия. Склонить орган опеки на выдачу разрешения могу потенциально лучшие условия жизни ребенка в новой, покупаемой квартире.

Разрешение или отказ органы опеки выдают в течение 15 дней с момента подачи заявление. Их решение может быть обжаловано в суде.