Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 2012 года

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения на рынке коммерческой недвижимости Москвы подвела итоги 2012 года.

Основные выводы

1. Невысокие темпы экономического роста как в мировой экономике, так и в России в 2012 году сказались и на рынке коммерческой недвижимости. Факторами, которые сдерживают активное развитие рынка по-прежнему остаются: нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, стоимость кредитов, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе.

2. Основной тенденцией рынка аренды коммерческой недвижимости в 2012 году стало сокращение объемов предложения – как по количеству, так и по общей площади объектов. Временная стабилизация экономической ситуации на внешних рынках и ослабление политической напряженности в России привели к всплеску активности арендаторов, в то время как темпы ввода новых объектов торговой и офисной недвижимости остаются низкими.

3. Между развитием рынка купли-продажи и аренды в анализируемый период наблюдались следующие отличия:

• объем предложения на рынке продажи по торговым помещениям вырос, в то время, как объем предложения на рынке аренды по торговым помещениям снизился.

• средние ставки на рынке аренды росли по всем видам недвижимости, в то время, как на рынке продажи цены на объекты торговой и офисной недвижимости снизились, в связи с чем можно заключить о том, что рынок продажи в 2012 году чувствовал себя менее уверенно.

4. На рынке купли-продажи наибольший интерес для покупателей по-прежнему представляют качественные офисные и торговые объекты в центре города

5. На рынке аренды платежеспособный спрос начал активно смещаться за пределы Садового кольца, где в течение последних нескольких лет стабильно увеличивался объем качественных офисных площадей.

Главный вывод:

Рынок находится в стадии стабильности, граничащей со стагнацией. Рост цен сопоставим с уровнем инфляции и ценовые показатели продолжают оставаться на 20-30% ниже докризисного уровня. От глобальных явных тенденций рынок уходит в сторону дифференциации в зависимости от набора локальных факторов.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

По сравнению с 2011 годом в 2012 году основной рост общей площади сместился с первого на третий квартал года.

В развитии рынка на протяжении 2012 года можно выделить 2 основных этапа:

- С января по июль явно выраженные тенденции на рынке отсутствовали, рынок сильно колебался, что, отчасти, могло объясняться некоторой политической и экономической нестабильностью.

- С июля по октябрь в процессе постепенной активизации деловой активности объем предложения по общей площади вырос на 44%.

Всего с декабря 2011 по декабрь 2012 года по количеству объем предложения вырос на 6%, а по общей площади – снизился на 5% и составил 1 220 объектов общей площадью 2 313 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

В 2012 году вместе со снижением объема предложения цены как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 4% в долларах и на 2% в рублях, составив 4 344 $/кв.м., или 133,3 тыс. руб./кв.м.

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости снизился на 1% и составил 10,05 млрд. $.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2012 год изменение объема предложения по общей площади составило -25% до 501 тыс.кв.м. - по производственно-складским помещениям, -6% до 1210 тыс.кв.м. - по офисным, +14% - по торговым до 367 тыс.кв.м. и +46% до 235 тыс.кв.м. - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2012 года составил 325 торговых объектов общей площадью 367 тыс.кв.м., 649 офисных объектов общей площадью 1210 тыс.кв.м., 72 производственно-складских помещения общей площадью 501 тыс.кв.м. и 174 помещения свободного назначения общей площадью 235 тыс.кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2012 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 52%, второе место с долей 22% заняли производственно-складские помещения, доля торговых помещений составила 16%, а доля помещений свободного назначения – 10%. Доля офисных помещений за год практически не изменилась (-0,5%), доля помещений свободного назначения выросла на 3,5%, а торговых – на 2,6%. Доля же производственно-складских помещений, наоборот, на 5,7% снизились.

Следствием большей востребованности небольших торговых помещений и помещений свободного назначения стало то, что их доля снизилась, и средняя площадь выросла соответственно на 25% и 52%.

Наибольшим спросом среди офисных и производственно-складских помещений пользовались крупные помещения, они уходили с рынка, поэтому доля небольших по площади помещений выросла, а средняя площадь за год уменьшилась. Уменьшение по офисным объектам составило, соответственно, 22% до 1865 кв.м., а производственно-складских помещений - на 18% до 6958 кв.м.

Ценовые показатели

После значительного, на 19% роста цен на торговые помещения в 2011 году, цены на торговые помещения в 2012 году на 10% скорректировались вниз. В это же время по помещениям свободного назначения рост цен продолжился, в результате чего общий прирост их цен за 2 года составил около 50%, что свидетельствует, скорее всего, о большом спросе на использование качественных предложений данного сегмента под торговлю.

Снижение цен на офисные помещения, как и в 2011 году, оказалось незначительным и составило 2%.

Рост цен в условиях уменьшения объема предложения по производственно-складским помещениям может свидетельствовать о росте спроса, в то время, как снижение цен в условиях роста объема предложения по торговым помещениям, наоборот, говорит, скорее всего, о временном снижении спроса. Незначительное снижение цен на офисные помещения в условиях снижения объема их предложения говорит о стагнации этого сегмента и, наоборот, рост объема предложения в условиях роста цен на помещения свободного назначения говорит о существенном увеличении спроса на объекты этого сегмента.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 3%, по офисным помещениям снизился на 7%, по производственно-складским помещениям уменьшился на 18%, а по помещениям свободного назначения за счет значительного роста общей площади вырос на 65%.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2012 года общая площадь предложений торговой недвижимости в центре за счет снижения как средней площади объектов, так и их количества по сравнению с декабрем 2011 года снизилась на 42%. За пределами центра объем предложения по площади за счет роста средней площади объектов вырос на 23%.

Всего в декабре 2012 года на продажу было выставлено 44 объекта в пределах Садового Кольца и 281 объект за его пределами суммарной площадью 27 и 340 тыс. кв. м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 325 объектов общей площадью 367 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1130 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2011 по декабрь 2012 года выросла на 15% до 14 165$/кв.м,, а за пределами Садового Кольца уменьшилась на 6% до 5 178$/кв.м. Поскольку за 2011 год цены на объекты в центре снизились, 2012 год для таких объектов фактически явился годом “отыгрывания” утраченных позиций. Для торговых объектов на периферии ситуация сложилась диаметрально противоположной - после существенного роста 2011 года цены на них в 2012 году скорректировались.

Средневзвешенная цена по всем торговым помещениям за счет ухода с рынка за 2012 год качественных дорогих объектов и выхода более дешевых снизилась на 10% до 5 835$/кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет существенного снижения объема предложения по площади в центре снизился на 33%, а на периферии за счет роста общей площади, наоборот, вырос на 16%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2012 год по общей площади снизился на 34% и составил 38 тыс.кв.м. В центре снижение составило 49% до 5 тыс.кв.м., а за пределами - 30% до 33 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу выросла на 5% и составила 9 511 $/кв.м. В центре цены выросли на 17% до 16 537 $/кв.м., а за его пределами - на 6% до 8 482 $/кв.м., что лучше, чем по торговой недвижимости в целом как в центре, так и, особенно, за его пределами и в очередной раз доказывает высокую инвестиционную привлекательность данного формата.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 33% по общей площади и на 14% по количеству. Объем же предложения офисных помещений за пределами центра, наоборот, вырос – на 1% по общей площади и на 40% по количеству.

Всего в декабре 2012 года был выставлен 161 объект общей площадью 178 тыс.кв.м. в пределах Садового Кольца и 488 объектов за его пределами суммарной площадью 1033 тыс.кв.м. Общий объем предложения офисных площадей составил 649 объектов общей площадью 1 210 тыс.кв.м со средней площадью объекта 1 865 кв.м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2011 по декабрь 2012 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре практически не изменилась (ее рост составил всего 1% до 9 406 $/кв.м), а за пределами Садового Кольца увеличилась на 7% до 4 057 $/кв.м.

Цена по всем офисным помещениям за 2012 год снизилась на 2% и составила 4 842 $/кв.м.

Объем предложения в стоимостном выражении снизился за год на 33% до 1 670 млн.$ в пределах Садового Кольца. За пределами центра объем предложения вырос на 9% до 4 189 млн.$, а в целом общая заявленная стоимость офисных объектов в 2012 году снизилась на 7% до 5 859 млн.$.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды можно выделить 2 следующих основных периода:

- С февраля по июль объем предложения по площади на 40% снизился, что весной могло быть связано с ускоренным поглощением предложения (когда в ситуации несколько возросших политических и макроэкономических рисков, вместо долгосрочных инвестиций в недвижимость, бизнес мог предпочитать аренду), а летом – с сезонным летним затишьем.

- С июля по октябрь наблюдался незначительный сезонный рост объема предложения.

Общее снижение объема предложения за 12 месяцев составило 31%.

В декабре 2012 года на рынке было выставлено 2 345 объектов общей площадью 1 686 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средние ставки на рынке аренды с декабря 2011 по декабрь 2012 года в условиях существенного сокращения объема предложения выросли на 6% в долларовом и 3% в рублевом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 579 $/кв.м./год и 17 775 руб./кв.м./год.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы снижения объема предложения по торговым, офисным и производственно-складским помещениям в 2012 году на рынке аренды оказались сопоставимыми друг с другом и по общей площади составили 20%, 33% и 31%, соответственно.

Объем предложения по общей площади в декабре 2012 года составил: 231 тыс.кв.м. по торговым объектам, 948 тыс.кв.м. – по офисным и 507 тыс.кв.м. – по производственно-складским.

В процессе роста интереса к небольшим торговым помещениям и их поглощения, средние арендуемые торговые площади стали увеличиваться, их прирост за год составил 18%. По производственно-складским помещениям средние предлагаемые на рынке площади остались на уровне декабря 2011 года, а по офисным снизились на 5%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2011 по декабрь 2012 года выросла на 3% до 995 $/год/кв.м., на офисные – на 7% до 541 $/год/кв.м. и на производственно-складские помещения – на 10% до 208 $/год/кв.м.

При этом за счет существенного уменьшения площади экспонируемых на рынке помещений произошло также уменьшение запрашиваемой годовой суммарной арендной платы: с декабря 2011 по декабрь 2012 года оно составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 26% - по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2012 года в центре снизился более чем в 2 раза - на 59%, в то время как за пределами Садового Кольца - лишь на 14%. Снижение объема предложения по количеству составило 28% и 32% соответственно. Существенное уменьшение объема предложения может свидетельствовать о высокой привлекательности торговых помещений в центре. При этом в связи с высоким спросом на крупные помещения и высокими темпами их поглощения средняя площадь объектов, остававшихся на рынке, снижалась.

Всего в декабре 2012 года было выставлено 65 объектов суммарной площадью 15 тыс.кв.м в пределах Садового Кольца и 409 объектов площадью 216 тыс.кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 474 объекта общей площадью 231 тыс. кв.м со средней площадью объекта 487 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка по объектам в центре с декабря 2011 по декабрь 2012 года снизилась на 5%, а по объектам за пределами Садового Кольца, наоборот, выросла на 6%. Такую ситуацию можно объяснить тем, что за предыдущий, 2011 год, ставки по объектам в центре выросли значительно сильнее, чем за его пределами (24 и 12% соответственно). Кроме того, наиболее качественные и дорогие объекты уходят с рынка. В результате, многие некачественные объекты в центре оказались переоцененными и в 2012 году произошла коррекция ценовых показателей.

В условиях существенного снижения объема предложения, а также уменьшения средней ставки суммарная запрашиваемая годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась также значительно - на 62%.

За пределами Садового Кольца уровень снижения объема предложения превысил уровень роста цен, в результате чего годовая арендная плата за год снизилась несущественно – на 6% .

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев 2012 года по общей площади снизился на 41%, в т.ч. в центре - на 30%, а за пределами - на 42%. В декабре 2012 года на рынке экспонировалось 36 объектов общей площадью 9 тыс.кв.м. в центре и 136 объектов общей площадью 46 тыс.кв.м. за его пределами.

Cредние арендные ставки за 12 месяцев 2012 года выросли в целом на 8% до 1 213 $/кв.м./год, при этом в центре они снизились на 9% (до 2 121 $/кв.м./год), а за его пределами увеличились на 7% (до 972 $/кв.м./год).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2011 по декабрь 2012 года уменьшился на 41% в центре и на 31% за его пределами. Уменьшение количества выставленных на рынке офисных помещений составило, соответственно, 25% и 30%.

Всего в декабре 2012 года было выставлено 275 объектов в пределах Садового Кольца и 1 215 объектов за его пределами суммарной площадью 153 и 795 тыс. кв.м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1 490 объектов общей площадью 948 тыс. кв.м со средней площадью объекта 636 кв.м.

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка по офисным объектам за 2012 год в целом выросла на 7% до 541 $/кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка увеличилась на 11% и составила 826 $/кв.м./год, а на периферии - на 5% до 476 $/кв.м/год.

Из-за существенного снижения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 34%, а за пределами Садового Кольца - на 30%.