Юридические услуги для ТСЖ

Все чаще у жильцов многоквартирных домов возникает желание использовать общие нежилые помещения дома для получения прибыли, которая может быть направлена на благо всех жильцов, например на финансирование работ по ремонту дома, улучшению инфраструктуры, иные общественно полезные цели.

Такое право предоставлено жильцам Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым общее имущество по решению общего собрания жильцов может быть передано в пользование иным лицам, попросту говоря, такое имущество можно сдать в аренду. Однако при попытке реализовать данное право жильцы сталкиваются с тем, что в действительности право собственности на общее имущество по неведомым им причинам оказывается зарегистрированным за иными лицами.

Что могут сделать жильцы многоквартирного дома в такой ситуации, существуют ли правовые механизмы защиты права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество в многоквартирном доме?

Специалисты юридической фирмы «РУЛЬФ» проанализировали нормы действующего законодательства РФ и сложившуюся судебную практику. В данной статье мы расскажем Вам об основных «правовых рисках» и проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы, пытаясь отстоять свое право собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

1. Кто вправе обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на общее имущество в многоквартирном доме?

Предъявлять иск от объединенной группы жильцов не всегда эффективно и целесообразно, так как большое количество соистцов усложняет процесс, мешает сформировать единую позицию по делу. В связи с тем, что сейчас многие жильцы выбирают такой способ управления многоквартирным домом как создание Товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), возникает вопрос, может ли ТСЖ самостоятельно обратиться в суд с подобным иском.

Высший арбитражный суд РФ (далее – ВАС РФ) дал ответ на этот вопрос в своем Определении от 21.10.2009, где указал, что товарищество не впра¬ве самостоятельно обращаться в суд с иском о признании права общей долевой собственности. В Постановлении Президиума от 27.06.2006 ВАС РФ разъяснил, что при предъявлении таких исков ТСЖ не имеет и не может иметь самостоятельного экономического интереса, так как право собственности на общие помещения может возникнуть только у домовла¬дельцев, но ни в коем случае не у самого товарищества.

Однако выход из сложившейся ситуации есть: прежде чем обращаться в суд, необходимо правильно оформить полномочия ТСЖ. Жильцам нужно провести общее собрание и в протоколе этого собрания указать, что ТСЖ уполномочено обратиться от их имени в суд с иском о признании права общей долевой собственности.

Важно помнить, что правильное оформление полномочий ТСЖ это одна из слагаемых успеха для победы в судебном споре. В судебной практике немало примеров, когда суды отказывали в иске, указывая, что ТСЖ не имело полномочий на обращение в суд с заявленными требованиями.

2. На какие обстоятельства обращают внимание суды при решении вопроса, являются ли нежилые помещения общим имуществом?

При решении вопроса об отнесении нежилых помещений к общему имуществу суды руководствуются нормами ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006г., иными нормативно-правовыми актами. Немаловажное значение имеют разъяснения о порядке признания и оспаривания права собственности, данные в Постановлениях Пленума ВАС РФ.

Анализируя судебные решения, юристы фирмы «РУЛЬФ» пришли к выводу, что в правоприменительной практике сложилось два противоположных подхода к тому, какими признаками должны обладать нежилые помещения для признания их общим имуществом.

Ряд судов считает, что нахождения в нежилых помещениях, например, в подвалах, общедомовых коммуникаций и оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, недостаточно. В частности, подвальные и чердачные помещения должны относиться к так называемым «техническим помещениям», у которых отсутствует самостоятельное назначение, а, следовательно, их невозможно использовать в качестве самостоятельного (изолированного) объекта в целях, не связанных с обслуживанием дома. Суды, придерживающиеся данной точки зрения, указывают, что из-за существующих в России особенностей строительства общедомовые коммуникации и обслуживающее оборудования находятся в подвальных или чердачных помещениях практически любого многоквартирного дома. Например, подобные доводы изложены в одном из Определений Конституционного Суда РФ и в Определении ВАС РФ от 21.10.2009.

Некоторые суды, напротив, считают, что для признания подваль¬ных и чердачных помещений общей собственность жильцов, достаточно выяснить, расположены ли там инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

3. Дата приватизации первой квартиры в доме и ее значение при защите интересов жильцов.

Суды единогласно придерживаются той точки зрения, что нужно выяснять обстоятельства использования и характеристики нежилых помещений как общего имущества жильцов на дату приватизации первой квартиры в доме. Обоснована ли данная позиция, и на чем основано мнение судебных инстанции?

Дело в том, что с момента начала приватизации жилья, которая предусматривалась Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната) переставал был объектом, находящимся исключительно в муниципальной собственности. У такого дома появлялся индивидуальный собственник (домовладелец) и дом должен был быть исключен из реестра учета муниципального (государственного) имущества и из состава муниципальной (государственной) казны. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении разъяснил судам, что при появлении в доме одного или нескольких помещений, принадлежащих отдельным собственникам, право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает автоматически в силу закона именно с момента появления в доме таких помещений вне зависимости от его государственной регистрации.

4. Почему важно, чтобы нежилыми помещениями фактически владели жильцы, даже если право собственности зарегистрировано за иным лицом.

В соответствии с п. 3 ст. 199 ГК РФ заявление одной из сторон в споре о применении исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Срок исковой давности в данном случае составляет три года. То есть суд может отказать в удовлетворении требований жильцов, не вникая в конкретные обстоятельства дела, только потому, что жильцы обратились в суд по истечении трех лет с момента, когда они узнали, что право собственности на общие помещения зарегистрировано за другим лицом.

Однако, в том случае, если фактически нежилыми помещениями владеют собственники многоквартирного дома, например, ключи от подвальных и чердачных помещений находятся у ТСЖ, жильцы и ТСЖ имеют беспрепятственный доступ к данным помещениям, фактически несут расходы по их содержанию и ремонту, то срок ис¬ковой давности применению не подлежит. Следовательно, право собственности жильцов на общее имущество подлежит защите не зависимо от истечения трехгодичного срока.

5. На какие обстоятельства суд обращает внимание при рассмотрении иска и какие документы могут подтверждать требования жильцов.

Рассматривая данные дела суды прежде всего исследуют :

- каково назначение нежилых помещений в настоящее время, имеют ли они отдельный вход;

- являются ли нежилые помещения составной частью других помещений (например, встроенно-пристроенных); являются ли они вспомогательными по отношению к другим помещениям в доме;

- имеющиеся коммуникации в нежилых помещениях относятся ли к обслуживанию только данных помещений или относятся к обслуживанию иных помещений в доме;

- с какого момента и кем в настоящее время занимаются нежилые помещения;

- кто фактически владеет нежилыми помещениями и несет бремя по их содержанию с момента ввода в эксплуатацию и до настоящего времени;

- сдавались ли нежилые помещения в аренду, если да, то кем.

В качестве доказательств суду предоставляются:

- выписка из ЕГРП о регистрации права собственности на нежилые помещения за индивидуальным собственником (ответчиком);

- техническое заключение о нахождении в нежилых помещениях общедомовых коммуникаций и обслуживающего оборудования;

- акты осмотра нежилых помещений, составленные с участием представителей ТСЖ и управляющей компании, собственников квартир, из которых следует, что в помещениях находятся общедомовые коммуникации и оборудование, необходимые для обслуживания более одного в многоквартирном доме;

- заключение строительной экспертизы об отнесении нежилых помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома;

- поэтажные планы и экспликации БТИ на момент судебного разбирательства и на момент первой приватизации в многоквартирном доме;

- проектная документация на дом и иные документы, свидетельствующие о том, что нежилые помещения изначально проектировались исключительно для целей обслуживания многоквартирного дома и не имели самостоятельного назначения;

- документы, подтверждающие факт и время приватизации первой квартиры в доме;

- документы, подтверждающие, что нежилые помещения на дату первой приватизации отдельными объектами, выделенными для самостоятельного их использования, не являлись и фактически использовались в качестве общего имущества домовладельцами.

Следует отметить, что данный перечень доказательств не является исчерпывающим и не предполагает непременного наличия всех документов, перечисленных выше. Обычно конкретный комплект документов определяется в каждом отдельном случае, исходя из фактических обстоятельств дела.

Споры о правах на недвижимое имущество относятся к одной из самых сложных категорий судебных споров. Именно поэтому юридическая фирма «РУЛЬФ» предлагает свою помощь уже на стадии подготовки искового заявления. Если Вы неправильно составите иск или неправильно сформулируете исковые требования, то в дальнейшем это может значительно затруднить защиту Ваших интересов в суде и даже может привести к отказу в удовлетворении исковых требований.