Мнимые и притворные сделки на рынке недвижимости

Статья 170 ГК РФ определяет мнимую сделку как сделку, совершенную только для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Такая сделка признается ничтожной. Под притворной сделкой, в свою очередь, подразумевается сделка, которая совершается с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка, как и мнимая, также признается ничтожной. В законодательных документах мнимым и притворным сделкам уделено совсем немного внимания, однако практика показывает, что на рынке недвижимости такие «неправильные» сделки встречаются довольно часто.

Говоря юридическим языком, любая сделка заключается с целью изменения правовых последствий. Так, при заключении сделки купли-продажи квартиры право собственности на объект недвижимости переходит от покупателя к продавцу. «Особенность мнимой сделки заключается в том, что она делается лишь для вида, т.е. никаких правовых изменений после ее оформления не происходит, - сообщает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – В отличие от действительных сделок, фиктивная сделка не направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

По словам юристов, одна из наиболее распространенных видов мнимой сделки на рынке жилья – отчуждение недвижимости человеком, который является должником по исполнительному производству. В результате такой сделки должник продолжает владеть и пользоваться жильем, хотя формально перестает быть собственником имущества, на которое было обращено взыскание.

Нередко мошенники заключают фиктивные сделки с целью получения прибыли. Так, этим летом произошло довольно громкое дело семейной пары, которая продавала квартиры в Тюмени по фиктивным документам. В итоге обманутые покупатели остались и без денег, и без жилья.

Если выясняется, что та или иная сделка с жильем являлась мнимой, она признается ничтожной. Это значит, что, для того чтобы признать ее недействительной, судебного разбирательства не требуется.

Что же касается сделок, носящих притворный характер, то в этом случае стороны совершают их с целью «прикрыть» одной сделкой другую. Зачастую притворная сделка заключается при продаже доли в квартире. Дело в том, что на продажу доли в квартире нужно получить согласие всех жильцов, предварительно дав им возможность выкупить долю. Но часто случается так, что совладельцы долей и сами выкупать долю не хотят, и согласия на свободную реализацию не дают. Поэтому продавцу остается пойти на хитрость – оформить договор дарения на покупателя, а деньги получить за рамками сделки. Подарить долю, согласно закону, можно и без получения согласия от соседей, поэтому многие владельцы долей выбирают этот путь. Однако если «даритель» получил от «одаряемого» денежную сумму и этот факт удалось доказать, то сделка дарения признается ничтожной. Конечно, доказать это не так просто: чтобы определить то действие, которое было прикрыто притворной сделкой, нужно выяснить фактические отношения между сторонами, а также обосновать намерения каждого из участника сделки. И все же такое тоже возможно.