Оценка недвижимости: инвентаризационная, кадастровая, рыночная

Россия продолжает продвигаться к переходу на новую систему налогообложения объектов недвижимости. Один из важнейших шагов, сделанных в этом направлении, – проведение кадастровой оценки всех объектов, ведь налоги с 2014 года начнут рассчитывать, опираясь именно на кадастровую стоимость. Недавно база данных общероссийского кадастра стала доступна на сайте Росреестра – ознакомиться с ней может каждый. В нее вошли более 65 млн объектов недвижимости, для которых оценщики определили стоимость. Работа близится к завершению, осталось оценить совсем малую часть объектов. Подробнее о видах оценки недвижимости рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Прежде всего, стоит сказать о том, что кадастровая стоимость недвижимости однозначно превышает инвентаризационную стоимость, причем масштаб этих различий может значительно варьироваться в регионах нашей большой страны. Бывает, что кадастровая стоимость объекта выше инвентаризационной в 2 раза, а бывает, что и в 10. Чем активнее в регионе развивается рынок недвижимости, заключают эксперты ГК «МИЦ», тем разница между двумя этими показателями заметней.

Напомним, что инвентаризационную оценку объекту недвижимости дают государственные и муниципальные органы технической инвентаризации. Такая стоимость рассчитывается исходя из того, сколько стоит конструкция дома, но без учета цены за землю. Также при инвентаризационной оценке затраты, связанные со строительством, измеряются по государственным стандартным нормативам и коэффициентам. Инвентаризационная оценка обозначена в техническом паспорте объекта недвижимого имущества. Кадастровая оценка – другой процесс, она дается на основе анализа целого ряда факторов, определяющихся текущей ситуацией рынка недвижимости, а не только государственными стандартами и нормативами. Такая оценка производится специалистами – кадастровыми инженерами.

Достаточно часто оценка недвижимости требуется при сделках купли-продажи недвижимости, и получить ее может даже рядовой гражданин. Речь идет о рыночной оценке. Иногда продавцу бывает достаточно уяснить актуальную стоимость своей квартиры чисто для себя, чтобы обозначить цену в рекламном объявлении о продаже жилья. Сделать это не так трудно: достаточно сравнить свою квартиру с похожим жильем в своем же районе, выставленным на продажу. Но в ряде случаев рыночная оценка должна быть задокументирована – например, если человек хочет получить в банке кредит, а в качестве залога предлагает уже имеющуюся у него квартиру. Оценка «на глазок» банк не устроит, поэтому владельцу жилья придется обратиться к услугам профессионального оценщика. Часто банки в таких ситуациях предлагают воспользоваться услугами оценочных компаний, которые связаны с ними партнерскими отношениями. Результаты работы оценщиков-партнеров в банках обычно принимают без усиленной проверки, а вот если оценку делает неизвестная банку компания, то потенциальному заемщику потребуется подождать, пока полученные данные будут изучены и проанализированы. Результатом работы профессиональных оценщиков будет являться такой документ, как оценочный альбом. «Не во всех банках при кредитовании он требуется, – заключают специалисты ГК «МИЦ», – поэтому за оценкой также можно обращаться в агентства недвижимости, специалисты которых могут не только качественно выполнить данную услугу, но и порекомендовать тот или иной банк для дальнейшего кредитования».