Торговое и жилое помещение – сторонники или противники?

Если несколько лет назад торговые помещения в жилых домах стоили дороже квартир, то сейчас наблюдается обратная тенденция – торговые площади в жилых комплексах могут продаваться дешевле квартир. В каких случаях стоимость торгового помещения выше жилого, а в каких наоборот, рассказывают эксперты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Разница в стоимости жилого и нежилого помещений в одном и том же доме может составлять до 5 раз. Основными факторами, оказывающими влияние на востребованность и ценовые показатели торгового помещения в жилом комплексе являются расположение дома относительно пешеходного и автомобильного трафика, покупательский спрос, класс объекта и тип застройки.

1. Расположение дома относительно транспортных потоков и пешеходного трафика

По данным параметрам жилые и нежилые помещения обычно являются противниками. Чем дом привлекательней для жилья, тем он менее привлекателен для ритейла.

«Для жильцов, например, чем тише и зеленее – тем лучше. Для торгового же оператора расположение дома в тихом, непроезжем месте означает потерю привлекательности», – отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Если дом находится на первой линии трассы, то нежилые помещения под торговлю будут пользоваться популярностью и стоить дороже квартир.

Например, жилой комплекс премиум-класса «Мономах» находится на первой линии крупной магистрали – улице Алабяна. Все нежилые помещения в доме сданы в аренду и имеют низкую ротацию арендаторов. В доме работают отделения банков, автомойка, салон красоты, медицинский центр, балетная школа.

Примером неудачного проекта может служить «Дом на Беговой». Расположенный вплотную к крупной транспортной магистрали – Третьему транспортному кольцу – комплекс, тем не менее, имеет низкую наполняемость нежилых помещений. Причинами являются плохая визуализация и отсутствие прямого съезда с ТТК.

2. Объем покупательской аудитории

Количество торговых и инфраструктурных объектов ограничено спросом со стороны жителей комплекса и внешних посетителей.

Численность внутренней покупательской аудитории зависит от масштаба проекта, внешней – от близости «пешеходных троп» и наличия свободного прохода на территорию комплекса.

«Например, популярность комплекса домов «Садовые кварталы» для ритейлеров объясняется масштабом проекта, рассчитанного более чем на 3000 жителей, что гарантирует стабильный спрос на услуги операторов нежилых помещений, практически все из которых раскуплены», – приводит пример Елена Мишина.

А, например, в ЖК «Английский квартал», несмотря на его расположение в центре недалеко от крупных магистралей, продажа нежилых помещений идет не так хорошо. Во многом это связано с отсутствием притока покупателей: комплекс закрытый, имеет огороженную территорию.

3. Класс дома и тип застройки

Количество коммерческих площадей в ЖК и их востребованность во многом зависят от типа застройки и класса жилья.

«Как правило, чем выше класс жилого комплекса, тем ниже привлекательность его для ритейла, – говорит Елена Мишина. – Высокобюджетное жилье традиционно предполагает малоэтажную застройку, приватность и достаточную удаленность от метро. Эти факторы, привлекательные для элитной жилой недвижимости, являются непривлекательными для операторов торговой зоны».

В районах массовой типовой застройки эконом-класса спрос на торговые и инфраструктурные объекты высокий. В больших жилых комплексах, помимо стандартного набора операторов, часто открываются магазины стройматериалов, офисы в формате «шоурум» компаний-поставщиков мебели, сантехники, декора.

В то же время в некоторых спальных районах (например, Бутово) существует сложность реализации коммерческих площадей из-за переизбытка предложения в связи с массовой жилой застройкой. Помещения под объекты инфраструктуры остаются невостребованными и могут сдаваться под офисы, но ставка аренды в данном случае будет ниже, чем для торговых операторов.