Договор долевого участия: только с известным застройщиком!

С момента принятия знаменитого 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прошло уже 8 лет, и положительные сдвиги, им произведенные, сегодня очень ощутимы. Отношения покупателей строящегося жилья и застройщиков вышли на принципиально другой уровень, число обманутых дольщиков существенно сократилось, но до конца проблема еще не искоренена. Покупатели недвижимости до сих пор могут столкнуться с целым рядом проблем, от которых не защитит даже договор долевого участия. Подробнее о них рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Первая задача, которая должна быть решена с введением в 2005 году указанного закона, связана с искоренением практики двойных продаж, к которой прибегали до этого разного рода мошенники. Также среди основных проблем, обрушивающихся, кстати, совершенно неожиданно на покупателя, значились изменения проектной документации уже по ходу строительства, перенос сроков сдачи дома, осуществление строительных работ низкого качества. До введения 214-ФЗ покупатель был фактически бесправен, он вынужден был терпеть произвол строителей и был рад тому, что наконец-то получал квартиру, пусть и с опозданием и дефектами.

В качестве «противоядия» всем этим нарушениям был введен договор долевого участия, который подлежит обязательной официальной регистрации в государственных органах – в территориальных управлениях Росреестра. С 2005 года в обязанности регистраторов стало входить осуществление обязательной проверки правоустанавливающих документов девелопера, которые подтверждают законность строительства.

«214-ФЗ минимизировал риски, которые могут возникнуть у человека, покупающего жилье на стадии котлована, – рассказала Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Помимо проверки правоустанавливающих документов, договор долевого участия ввел необходимость указывать точные сведения о приобретаемом объекте недвижимости, что избавило клиента от неприятной перспективы столкнуться с «двойными продажами». Теперь государство в лице органов Росреестра стало вести учет того, кому какая конкретная квартира в планируемом доме продается».

Экспертное сообщество рынка недвижимости высоко оценило введение закона именно за эту практику. 214-ФЗ полностью лишил откровенных мошенников возможности провести двойные продажи квартир, ведь до 2005 года, когда закон вступил в силу, эти преступления были достаточно распространены. А вот по всем остальным зонам риска 214-ФЗ не так однозначен. Главный нюанс закона – застройщик может вносить изменения в проектную документацию, пусть и по согласованию с дольщиками. На практике такая сознательность – обсуждение изменений с дольщиками – бывает редкостью, тем более, что мало кто из дольщиков разбирается во всех нюансах строительства. Внесение изменений в проект чревато тем, что на выходе покупатель может получить квартиру иной площади и планировки, также изменения могут коснуться и качества возводимого жилья. Успокаивает то, что, во-первых, такие правки не должны выходить за рамки законом установленных норм, а во-вторых, опытные застройщики избегают подобных сюрпризов и дорожат своим профессиональным именем. Также девелоперы стараются не продлевать сроки строительства, хотя 214-ФЗ позволяет им это сделать. Поэтому если покупатель хочет избежать неожиданностей, возможных даже при заключении ДДУ, ему надо крайне ответственно подходить к выбору застройщика и изучать портфель уже реализованных им проектов.