Цены на жилую недвижимость на Манхэттене в первые месяцы 2013 года оставались стабильными с небольшой тенденцией к росту. Стоимость жилья в новостройках демонстрирует наиболее сильные изменения. Изначальные цены были существенно увеличены за несколько месяцев. При этом количество предложений на рынке сильно сократилось. Как сообщает журнал The Real Deal, если в секторе элитной недвижимости (10% самых дорогих квартир) предложение упало на 15.4%, то в среднем и нижнем ценовых диапазонах количество квартир на продажу уменьшилось на 34.4% и составило 4960 квартир по сравнению с 7560 в прошлом году.
Спрос на квартиры при этом никак не снизился – Манхэттен по-прежнему остается весьма привлекательным местом для жилья и инвестиций. В таких условиях на рынке недвижимости начались ценовые войны. При приобретении жилых апартаментов уже не возникает вопрос о торге и возможной скидке, которую можно получить. Сейчас главный вопрос при покупке – на сколько выше от запрашиваемой цены нужно сделать ставку. Вполне обыденной стала ситуация, когда квартира, только вышедшая на рынок, сразу получает несколько предложений и дальше уже идет борьба среди покупателей, кто предложит самую высокую цену. В итоге цена легко может подняться на 10-15% от изначально запрашиваемой. «Неподготовленным приходится очень сложно – потенциальный покупатель приходит смотреть квартиру, сразу же соглашаясь купить ее без торга, а в ответ ему предлагают поднять свою ставку, поскольку уже есть несколько предложений. Если вы собираетесь купить квартиру в Нью-Йорке, то будьте заранее готовы к такому сценарию» - отмечает Дмитрий Стасюк, эксперт по недвижимости Нью-Йорка компании Etage Real Estate .
Одним из значительных факторов, влияющих на рынок недвижимости, остаются ипотечные кредитные ставки, которые по-прежнему находятся около рекордных минимумов. Фиксированная на 30 лет ставка составляет около 3.6%, если же зафиксировать ставку только на ближайшие 5 лет, то можно взять ипотеку уже под 2-2.2% годовых. Подобная ситуация объясняет большое количество на рынке "кредитных" покупателей. Хорошим преимуществом перед такими покупателями будет наличие полной суммы на покупку. Продавцы предпочитают продать квартиру быстро и без риска отказа банка на выдачу кредита потенциальному покупателю.
Как же купить хороший вариант жилья при сложившемся рынке? Держите руку на пульсе – отслеживайте выход на рынок новых вариантов, договаривайтесь о просмотре как можно раньше и будьте готовы как минимум купить по запрашиваемой цене, а как максимум – предлагать бОльшую цену.
Еще один из вариантов покупки – новое строительство. В последнее время на рынке Нью-Йорка на продажу выставлены квартиры в 12 новых кондоминиумах и еще в 10 стартуют в ближайшие месяцы. Несмотря на такое количество новых домов, купить апартаменты в них тоже не всегда просто. Свежий пример: в январе на рынок вышел проект застройщика Brodsky Organization – 22 квартирный дом по адресу 455 West 20th Street в престижном районе Челси/Chelsea. Несмотря на то, что кроме сайта в интернете и вывески на самом доме не проводилось никакой рекламной кампании, в первый день официальных продаж были заключены контракты на половину квартир. Конечно, не следует считать, что покупатели узнали о доме в первый день открытия офиса по продажам. Профессионально сработали агенты по недвижимости - еще за несколько недель до официального открытия они начали договариваться с застройщиком, проводить неофициальные встречи и показывать объект своим клиентам. Именно это позволило покупателям раскупить самые лучшие квартиры в первый день продаж. Объект застройщика Witkoff Group по адресу 150 Charles street в районе Вест Вилледж/West Village вышел на свободный рынок уже распроданным на 75%.
Аналогичная ситуация с проектом 56 Leonard Street в Трайбека/Tribeca застройщика Alexico Group and Hines. Из 102 квартир было продано 92 в течение двух месяцев.
Однако игра по покупке новой квартиры стоит свеч. Продажи в строящихся домах начинаются за 16-24 месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, то есть, как только получен орден на строительство. Как правило, при заключении контракта покупатель платит всего 10% от стоимости, затем со временем вносит еще 2 платежа по 15-20%. При условии роста цен, как это происходит сейчас, это означает, что заплатив всего 40-50% и зафиксировав цену в контракте, через полтора-два года покупатель может получить квартиру по ценам, которых уже не будет рынке.
Последнее время на рынке Нью-Йорка заметна еще одна тенденция – застройщики при реализации проектов премиум класса стараются учитывать интересы иностранных покупателей. По сообщениям Wall Street Journal в прошлом году на Манхэттене приблизительно треть квартир в кондоминиумах были выкуплены иностранцами. Если же говорить только о новых домах, то почти половина квартир ушли иностранным покупателям. В этой ситуации для каждой категории застройщики выбирают свою тактику. Например, с потенциальными русскими покупателями проводятся предварительные консультации, чтобы итоговый проект соответствовал их представлениям о роскоши. Для китайских покупателей стараются сделать квартиры с максимальным количеством естественного солнечного света, т.к. это важно в китайской культуре – добавляет Wall Street Journal.
Чего же ожидать в ближайшее время на рынке Нью-Йорка? По мнению Дмитрия Стасюка, эксперта по недвижимости компании Etage Real Estate, в ближайшие месяцы продолжится постепенный рост цен на жилую недвижимость Нью-Йорка: «низкие ипотечные ставки, малое количество квартир на продажу и высокий спрос будут дальше подогревать рынок. Из-за сложившейся ситуации в Европе и на Кипре в частности ожидается дополнительный финансовый приток, который будет инвестирован в недвижимость Нью-Йорка и в первую очередь в рынок жилой недвижимости Манхэттена».
О компании Etage Real Estate
Компания Etage Real Estate основана в 2010 году в Нью-Йорке, США. Специализацией компании является консультирование клиентов при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Компания предлагает полное сопровождение при структуризации и заключении сделок, брокеридж и управление инвестициями от имени международных и американских инвесторов в Соединенных Штатах.
Etage Real Estate фокусируется на полный спектр операций с недвижимостью, как с точки зрения типа актива, так и размера сделки.
