Ипотека на вторичном рынке: нюансы и особенности

Если собственных средств на покупку квартиры не хватает, самое оптимальное решение в такой ситуации – оформить ипотечный кредит. От того, на каком рынке приобретается жилье, зависят условия оформления жилищного кредита. Если потенциальный заемщик заинтересован в покупке жилья с рук, то он должен знать основные особенности и нюансы ипотечного кредитования на вторичном рынке.

Во-первых, покупатель должен знать, что далеко не каждое жилье может стать залогом по ипотечному кредиту. Это относится как к физическим, так и к юридическим характеристикам жилья. «Так, банки не примут в качестве обеспечения по кредиту квартиры в домах, находящихся в аварийном состоянии или предназначенных под снос», – сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Кредитная организация проверяет и юридические характеристики жилья. Вряд ли банк согласится выдать кредит на квартиру, если она продается по доверенности или если она перешла к продавцу по завещанию. Не удастся получить ипотечный кредит и на квартиру, находящуюся под арестом или обременением.

Во-вторых, при выдаче кредита банк руководствуется не той стоимостью, которую установил продавец, а той, которую установит аккредитованный оценщик недвижимости. Поэтому в случае, если оценочная стоимость будет ниже реальной, покупатель должен будет самостоятельно оплатить разницу между ними.

Безусловно, юристы банка будут со всевозможной тщательностью проверять юридическую чистоту квартиры, дабы сделку купли-продажи не оспорили и не признали недействительной. Тем не менее, есть такие вещи, которые проверить практически невозможно, но которые могут впоследствии привести к признанию сделки недействительной и отмене всех правовых последствий, возникших в результате ее заключения. Для банка такая операция – лишняя морока, а потому сотрудники кредитной организации заинтересованы в том, чтобы заемщик застраховал титул собственника жилья. К слову, на первичном рынке подобный вид страхования отсутствует (при покупке квартиры в новостройке страхуется только залог и жизнь и трудоспособность заемщика). Смысл титульного страхования заключается в том, что в случае признания сделки купли-продажи недействительной, страховая компания вернет ему стоимость квартиры. При этом стоимость титульного страхования составит 0,25-1% от страховой суммы. Стоит заметить, что если страховщик соглашается оформить титульное страхование, наиболее вероятно, что оно вам так и не пригодится, т.к. вряд ли страховая компания согласится страховать квартиру с сомнительной юридической чистотой. Кроме того, даже если кто-то и подаст в суд иск с требованием признать сделку недействительной, страховщик направит лучших юристов на защиту интересов заемщика в суде. Ведь если суд не удовлетворит требование о признании сделки купли-продажи недействительной, страховая компания не должна будет выплачивать страховую сумму. Следовательно, заемщик, оформивший титульное страхование, защищен вдвойне.