Николай Миловидов: В столичных офисах класса «А» готовы работать только с крупными арендаторами

Несмотря на большое количество бизнес-центров и офисной недвижимости в Москве, найти небольшое помещение для компании или магазина крайне сложно. Спрос на площади подобного формата очень высок и во много раз опережает предложение. О том, как решить эту непростую задачу рассказывает Николай Миловидов, архитектор, соучредитель UNK-project.

Классовые различия

По словам Миловидова, если владелец бизнеса ищет для аренды маленькое помещение в офисе высокого уровня, то в несколько раз усложняет себе задачу. Бизнес-центров класса «А», предлагающих арендаторам небольшие офисные площади, крайне мало. Минимальная площадь для сдачи в аренду начинается примерно от 400-500 кв. м., за редким исключением от 300 кв.м.

В качестве примера Николай Миловидов приводит небоскреб в деловом центре «Москва Сити». Средняя площадь этажа там составляет 1100-1200 кв. м. Этаж может быть поделен всего между двумя-тремя арендаторами. А часто в бизнес-центрах такой и большей площади этажи просто физически не рассчитаны на разделение между тремя арендаторами и минимальный офисный блок становится еще больше.

«Формат небольшого арендатора – это не офисы класса «А», - считает Николай Миловидов. - На высших уровнях офисной иерархии помещение площадью менее 200 метров вам никто не сдаст». К тому же не так велико количество клиентов с небольшими требованиями по площади офиса, которым действительно требуется по статусу размещаться в классе «А», и они не будут тщательно считать деньги – скорее тщательно выбирать офисный центр. Небольшие офисы – это преимущественно и небольшие фирмы.

В более низком ценовом сегменте – «В» - объем предложения действительно выше. Но необходимо учесть, что большая часть предлагаемых площадей - это бывшие Научно-исследовательские институты (НИИ) или конторские корпуса предприятий. Они, разумеется, в первозданном виде и даже после «евроремонта» ни к одной офисной категории не относятся, но здания подобного типа активно подвергаются редевелопменту, при этом очень часто в силу объективных причин сохраняя оригинальную коридорную структуру плана типового этажа, что и позволяет нарезать небольшие по площади блоки. Сегодня известен ряд бизнес-центров в Москве, которые изначально позиционируются для сдачи в аренду офисов площадью 50-100 кв.м, например, бизнес-центр «Знаменка».

При тщательном поиске и удачном стечении обстоятельств можно найти офис площадью и от 20 кв м., но располагаться он будет в здании класса «С» или, скорее всего, в еще нереконструированном НИИ или заводе.

В жилом секторе застройки коммерческих помещений небольшой площади не так мало. К ним относятся квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилой фонд. Чаще всего в домах первой линии размещаются магазины, парикмахерские и салоны красоты, отмечает Н. Миловидов. Первые этажи домов на второй и третьей линии, которые из-за месторасположения не подходят под магазины, обычно и используют под офисы.

Хуже и дороже

«Почему же при таком изобилии предложений все равно существует дефицит? Дело в том, что такие помещения обладают очень высокой ликвидностью, поэтому в свободном доступе не задерживаются и сдаются максимум за 2-3 дня. Особенно это касается помещений класса «В» - они расходятся практически моментально», - рассказывает Н. Миловидов.

По его мнению, ситуация в этом сегменте напоминает рынок аренды 1-2-комнатных квартир. На рынке жилья такие квартиры - самый ходовой товар, поэтому их предлагают одновременно нескольким желающим. Если не принять решение в течение пары часов, то квартира однозначно будет сдана. То же самое происходит и с небольшими офисами.

Парадокс ситуации состоит в том, что доходность от сдачи в аренду маленьких помещений выше, чем, к примеру, при поэтажной аренде: ставки в первом случае могут достигать $1000-1200 за кв.м в год, и это не смущает арендаторов. При этом если речь идет об офисах класса «А», арендные ставки еще выше и подчас достигают $3-4 тысяч за кв. м. в год.

Несмотря на столь завышенную стоимость и большое количество подобных офисов, собственникам и управляющим компаниям деловых центров все-таки выгоднее работать с крупными арендаторами. Преимущество очевидно: нет необходимости дожидаться прихода мелких арендаторов в нужном количестве. Да и приток покупателей лучше создают 4-5 крупных, брендовых арендаторов, чем 20 небольших и неизвестных.

Вынужденный компромисс

«Выходом из положения для многих частных арендаторов является субаренда, говорит Николай Миловидов. Но в этом случае предпринимателю придется платить еще более высокую арендную ставку». Большим минусом такого договора является его краткосрочность, расплывчатость и, как следствие, большая зависимость от арендодателя.