Экспертное мнение: почему девелоперы не строят инфраструктуру

Несмотря на острую необходимость, многие девелоперы загородных поселков медлят с организацией собственной инфраструктуры. И дело не в жадности застройщиков, а в многочисленных трудностях, связанных с данным вопросом.

Перебираясь за город, покупатели хотят получить жилье, максимально соответствующее их представлениям о комфорте и если не способное конкурировать с городом с точки зрения инфраструктуры (что пока вряд ли возможно), то, по крайней мере, обеспеченное минимальным набором бытовых объектов. При этом, как отмечают эксперты, спрос на социальные учреждения существенно превышает интерес к развлечениям. По оценкам компании Villagio Estate, каждый второй покупатель спрашивает о наличии дошкольных заведений. Данный факт связан с тем, что подавляющее большинство владельцев загородной недвижимости – семьи, многие – с маленькими детьми.

«Инфраструктура, несомненно, влияет на решение о покупке, – подтверждает начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков. – Если девелопер медлит с реализацией обещанных проектов, то в конце концов ему придется выяснять отношения со своими жителями». При этом, если несколько лет назад застройщики легкомысленно относились к организации инфраструктуры, то сегодня девелоперы вынуждены изначально закладывать в генаплан строительство социально-бытовых объектов. «В «Маленькой Шотландии» детский центр изначально – более 5 лет назад – не планировался, – продолжает Алексей Хижняков. – Однако после того, как в поселке случился настоящий демографический бум, мы задумались о необходимости такого учреждения. Детский центр работает уже год: здесь можно оставить малыша на полный день или несколько часов, а также определить ребенка на различные творческие занятия».

По оценкам компании Villagio Estate, только в каждом десятом элитном поселке построен детский сад. При этом в 90% проектах готовы игровые площадки. Причина тому, как говорят застройщики, не в отсутствии желания, а в дефиците возможностей. «Детские дошкольные учреждения – редкость для поселков, потому что это очень невыгодное дело: деньги тратятся большие, а инвестиции «отобьются» очень нескоро. У операторов детских садов также нет требуемых средств, чтобы выкупить помещение, а арендные выплаты, которые они могут себе позволить, не покроют затраты в течение многих лет», – объясняет Анна Ткач, директор по развитию детского клуба «Робин Гуд», расположенного в поселке Millennium Park. Еще сложнее дело обстоит со строительством школ.

С другой стороны, девелоперы тоже жалуются на отсутствие профессионализма среди менеджмента детских учреждений. Особенно страдают в этом отношении элитные застройщики, для которых важно обеспечить высокий уровень услуг: к примеру, занятия по иностранному языку должны проводиться с носителем.

Отсутствие инфраструктуры делает проект неликвидным, подтверждают эксперты. С другой стороны, никто не будет строить объекты, которые приносят прибыль, если только их функционирование не решает имиджевые задачи. Более того, говорят девелоперы, собственная насыщенная инфраструктура поселку просто ни к чему.

«Объем инфраструктуры должен быть сбалансированным, – считает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. – Избыток предложения здесь просто не нужен: клиентов не так много, окупаемость под вопросом, площадь общественных зон сокращается. Я против превращения поселка в развлекательный комплекс, это уничтожает саму идею размеренной загородной жизни». По мнению девелоперов, в дорогих загородных проектах будут уместны самые необходимые социальные объекты, которые привлекут как жителей, так и их соседей: например, ресторан высокой кухни или семейный центр с широким спектром творческих занятий.

«Уровень развития инфраструктуры зависит не от класса, а от размера поселка. Чтобы крупный проект, где-то от 100 домовладений, стал ликвидным, строительство подобных объектов обязательно», – объясняет Павел Трейвас. Еще один вариант обеспечить своих жителей всеми благами цивилизации и спастись от нерентабельности – организовать инфраструктуру не только для владельцев резиденций в данном поселке, но и для их соседей. Так поступила компания Villagio Estate, у которой на Новой Риге находится 7 элитных поселков, жители каждого из которых могут пользоваться объектами соседнего: на территории жилых комплексов находится детский и семейный клубы, салон красоты, центр йоги, спортивные площадки, озеро с пляжем, зимний каток, минимаркет и т. д.